Na rynku wtórnym w WGN przeciętne stawki za apartament kształtują się na poziomie 10 tys. zł/ mkw. W segmencie Premium liczy się kilka wiodących lokalizacji: przede wszystkim są to największe i jednocześnie najbogatsze miasta (oprócz Warszawy także Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań). Poza tym w grę wchodzą również topowe lokalizacje turystyczne.

Przykładowe ceny:
Za 73 – metrowy apartament na prestiżowym osiedlu pod Wrocławiem jeden z oferentów oczekuje 760 tys. zł. Ceny są znacznie wyższe, jeśli apartament wyróżnia centralna lokalizacja. W Rynku stawki wynoszą około 13 – 14 tys. od metra. W Gdańsku luksusowy apartament w nowym obiekcie w nadmorskim Jelitkowie, wraz z dodatkowymi udogodnieniami typu sauna i siłownia kosztuje ponad 11 tys./ mkw. Wśród największych miast prym cenowy wiedzie oczywiście Warszawa. 103 – metrowy apartament na Ochocie w otoczeniu Parku Szczęśliwieckiego to już wydatek rzędu 1,5 mln zł, co daje około 15 tys. zł za metr. Trzypokojowy (124 mkw.) apartament na Powiślu to wydatek rzędu 1,6 mln zł. Stawka za metr wynosi 13 tys. Jak na stolice taka cena to przeciętna stawka za segment Premium. Najbardziej prestiżowe i luksusowe nieruchomości „zaczynają się” od około 20 tys. zł/ mkw.

Warto zaznaczyć, że poza wiodącymi miastami i niektórymi kurortami turystycznymi ceny segmentu Premium są znacznie niższe. Zazwyczaj mieszczą się w przedziale 7 – 9 tys. zł za metr kw.

Apartament apartamentowi nierówny

Niestety polski segment luksusu cierpi na typowe syndromy rynku, który dopiero się rozwija. Z racji jeszcze ciągle niewielkiej liczby realizacji i braku punktów odniesienia czasem zdarza się, że mieszkania klasyfikowane jako apartamenty nie spełniają warunków pozwalających uznać je za takie nieruchomości.

Obecnie i tak poczyniony został istotny postęp. Rosnąca z roku na rok liczba prestiżowych inwestycji pozwala „odsiać” z rynku projekty naciągane. Taki problem istniał zwłaszcza w okresie pierwszego boomu mieszkaniowego w latach 2006 – 2008, gdzie „apartamenty’ wyrastały nieomal jak grzyby po deszczu, często oferując umiarkowany standard za bardzo wysoką cenę. Kryzys mieszkaniowy skończył się na rynku Premium bardzo mocną przeceną, rugując z niego słabe projekty.

Czym powinien się charakteryzować apartament? Wg analityków WGN należy przyjąć rozbicie segmentu Premium na apartamenty „popularne” i apartamenty luksusowe, które – przywołując obiegowe definicje – są tymi „właściwymi” apartamentami. Podział ten komplikuje kategoria mieszkań o podwyższonym standardzie, w polskich warunkach często mylonych z pierwszą, wyróżnioną przez nas, kategorią apartamentów.



Mieszkania o podwyższonym standardzie: cechuje je przede wszystkim wyższa jakość wykonania w porównaniu do zwykłego budownictwa, mieszkania i części wspólne są wykonane z lepszej jakości materiałów, są bardziej dopracowane architektonicznie – z elementami małej architektury na zewnątrz budynku, lepszym zagospodarowaniem przestrzeni, wyższą jakością części wspólnych. Standardem takich budynków jest winda, garaż podziemny, ogrodzenie z kontrolowanym dostępem. Często mieszkania są wyposażone w taras, czasem pojawia się w nich garderoba, a w budynkach – recepcja. W wiodących miastach ceny takich mieszkań mieszczą się w przedziale 7 – 9 tys./mkw.
Apartamenty: wyróżnia je świetna, prestiżowa lokalizacja – bądź to centralna, bądź w inny sposób unikatowa – np. w ładnym przyrodniczo otoczeniu. Projekt powinien wyróżniać się oryginalną architekturą, oczywiście z użyciem materiałów wysokiej klasy (kamień, ceramika, wysokiej jakości drewno) – zarówno wewnątrz jak i na zewnątrz. Apartamentowym standardem są: całodobowa ochrona, wejście przez lobby z recepcją, dodatkowe usługi w częściach wspólnych: siłownia, SPA, bilard , korty tenisowe. Standard to również duże balkony i tarasy. Pomieszczenia powinny być wysokie na co najmniej 270 cm, mieć garderobę oraz główną sypialnię. Ceny apartamentów, klasyfikujących się w tej kategorii zazwyczaj zaczynają się od około 10 tys. zł za metr.

Apartamenty luksusowe:

Są to unikatowe projekty, często autorstwa znanych architektów – wyróżniające się świetną lokalizacją, w rozpoznawalnych prestiżowych miejscach i wyjątkową aranżacją tak budynku i części wspólnych, jak i mieszkań. Wyróżnia je oczywiście cały szereg udogodnień o których już była mowa, ponadto najnowocześniejszych rozwiązań technologicznych zwiększających komfort i wygodę mieszkańców. Często poszczególne mieszkania, zwłaszcza penthouse’y na górze obiektu, mają zindywidualizowane, niepowtarzalne aranżacje. W grę wchodzą materiały najwyższej klasy, a powierzchnia takiego apartamentu powinna przekraczać 100 mkw. Oczywiście absolutną koniecznością jest całodobowa ochrona, monitoring, parking podziemny. Same apartamenty mają po kilka łazienek, zgodnie z liczbą sypialni. Wysokość mieszkań zazwyczaj przekracza 3 metry. Dodatkowe usługi typu SPA, obiekty sportowe, rozrywkowe itp. to również nieodzowny standard, coraz częściej są nim również usługi typu concierge. Są to najdroższe apartamenty w Polsce, pojedyncze, prestiżowe realizacje z cenami od 20 tys. zł/ mkw.


Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN