Na początek ważne zastrzeżenie. Jeśli trafi nam się nieuczciwy najemca, pod żadnym pozorem nie powinniśmy podejmować kroków o charakterze siłowym. Działania typu zmiana zamków w drzwiach, odcięcie prądu itp. mogą obrócić się przeciwko nam. Dopóki nie ma wyroku sądowego lub klauzuli wykonalności egzekucji, dopóty nic nie można zrobić. Bezskuteczne okaże się również wzywanie policji na miejsce, bo nie podejmie ona żadnych działań.

Najem okazjonalny to obecnie najbezpieczniejsza forma najmu, przewidziana w polskim prawie, która zabezpiecza interesy wynajmującego. W porównaniu do umowy najmu na zasadach ogólnych, daje możliwość w miarę szybkiego postępowania, jeśli najemca nie chce się wyprowadzić. Mimo wszystko jednak nie pozwala uniknąć strat.
Najkrócej rzecz ujmując – najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, jednocześnie w oświadczeniu mającym formę aktu notarialnego wskazuje inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji. Dołącza do umowy, oświadczenie właściciela drugiego mieszkania, który potwierdza, że przyjmie daną osobą pod swój dach.

Procedura wygląda w taki sposób, że po okresie wypowiedzenia, jeśli lokator nie opuści mieszkania, właściciel wyznacza najemcy termin (nie krótszy niż 7 - dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Tytuł egzekucyjny pozwala zwrócić się do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Co ważne – w przypadku najmu okazjonalnego przepisy nie przewidują okresów ochronnych do przeprowadzenia eksmisji. Nie trzeba też czekać na znalezienie dla lokatora zastępczego mieszkania, wszak wskazał on lokal, w którym będzie mógł zamieszkać i dostarczył oświadczenie właściciela, że ten przyjmie go pod swój dach.
Wszystko przebiega dużo szybciej niż w przypadku „zwykłego” najmu, gdzie trzeba czekać na wyrok sądu, uprawniający do egzekucji, a dodatkowo w grę wchodzą kolejne obostrzenia. Może się to ciągnąć latami.



W przypadku każdego rodzaju najmu, również najmu okazjonalnego, warunkiem skutecznego wszczęcia egzekucji jest prawidłowe wypowiedzenie umowy. Najem okazjonalny to forma najmu na czas oznaczony, a tej – co do zasady, w odróżnieniu od umowy na czas nieoznaczony – nie można wypowiedzieć. Możliwość zerwania takiej umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia daje wynajmującego jedynie kilka sytuacji:

 najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, albo swoim zachowaniem lub zaniedbaniem dopuszcza do powstawania szkód, lub też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

 najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat z tytułu używania lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a został wezwany do uregulowania należności i poinformowany na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i został mu wyznaczony miesięczny termin do zapłaty,

 lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

Jak więc widzimy – rozpatrując sytuację z punktu widzenia potencjalnego wynajmującego scenariusz nie rysuje się korzystnie. Jeśli ma najemcę, który nie płaci – zanim uruchomi możliwości tkwiące w umowie najmu okazjonalnego musi poczekać przynajmniej pięć miesięcy ( trzy okresy płatności plus dodatkowy miesięczny termin na zapłatę plus miesięczne wypowiedzenie)!

Co prawda – orzeczenia sądowe (Sąd Najwyższy) dają możliwość wskazania w takiej umowie okoliczności, które będą podstawą do wypowiedzenia stosunku najmu, a nawet pozwalają użyć ogólnego określenia wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”, jednak w praktyce nie jest to jednoznaczne. Przede wszystkim, jeśli nasz nieuczciwy najemca będzie chciał nam dodatkowo zepsuć życie, może nie uznać przyczyny wypowiedzenia, zakwestionować ją – co skomplikuje całą procedurę. Po drugie: nie można zasłaniać się ogólną klauzulą, zrywając wynajem. Jakiś pretekst do tego musi być i powinien być on wskazany w wypowiedzeniu. Pretekstem nie mogą być kwestie finansowe, inaczej uregulowane niż przewiduje ustawa. Tzn. nie możemy wpisać sobie w umowie, że np. możemy wypowiedzieć umowę, gdy po 10 dniu danego miesiąca pieniądze nie dotrą na nasze konto.

Podstawa do wypowiedzenia ze względu na brak płatności została już określona ustawowo. Przyjęcie krótszych okresów wypowiedzenia w tym zakresie będzie niezgodne z prawem.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN