Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, iż podatnik ma obowiązek zapłaty podatku od dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, ale tylko wtedy, jeśli nie upłynęło 5 lat od momentu nabycia nieruchomości (licząc od końca roku kalendarzowego). Najprościej rzecz ujmując, po upływie 5 lat, nieruchomość nie podlega opodatkowaniu.

Te uregulowania znajdują również zastosowanie w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podstawą, od której liczymy podatek, jest kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnica między sumą przychodu a kosztami jego uzyskania (np. akt notarialny, opłata za rzeczoznawcę itp.).

Co ważne, zasady te nie mają zastosowania w przypadku sprzedaży nieruchomości lub sprawa użytkowania wieczystego, które jest przedmiotem działalności gospodarczej oraz w przypadku, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw są przychodami z działalności gospodarczej lub działów specjalnych sprzedaży rolnej.

Oczywiście, żeby nie było zbyt prosto, jeszcze inaczej rozliczamy sprzedaż nieruchomości, jeśli ta została nabyta nieodpłatnie – na przykład została przekazana w spadku lub w formie darowizny. Jeśli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie, kosztem uzyskanego przychodu będą nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości oraz kwota opłaconego podatku od spadków i darowizn. Uwaga, nakłady muszą być udokumentowane.

Czym są koszty uzyskanego przychodu związanego ze sprzedażą mieszkania? Są to koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o nakłady, które nabywca poniósł w celu zwiększenia wartości nieruchomości bądż praw majątkowych w trakcie posiadania. Należy zbierać całą istotną dokumentację, które przedstawiają ilość środków wydanych na rzecz zbywanej nieruchomości. Mogą to być przykładowo faktury remontowe, ale również dokumenty potwierdzające opłaty za akty notarialne, które w przyszłości mogą stanowić podstawę do obniżenia kwoty opodatkowania.

Trzeba również sprawdzić kwestie związane z inflacją. Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, koszty nabycia lub koszty wytworzenia (ust. 6c), są corocznie waloryzowane przez wskaźnik inflacji, zaczynając od roku następującego po roku nabycia lub wytworzenia, a kończąc na roku podatkowym poprzedzającym zbycie nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., należy zapłacić podatek w wysokości 10 %. Można jednak odstąpić od uiszczenia tego podatku, jeśli uzyskana kwota ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, w ciągu dwóch lat od zbycia.

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 do końca grudnia 2008, podatek wynosi 19 %. Skorzystać jednak można z ulgi meldunkowej, o której mówi art. 21 ust. 1 pkt. 126 ustawy o PIT. Ulga meldunkowa to zwolnienie z opłaty podatku dochodowego, jeśli osoba zbywająca nieruchomość była zameldowana w niej przez okres minimum 12 miesięcy, przed data zbycia.

W przypadku zakupu nieruchomości po 1 stycznia 2009 roku, nieruchomości należy zapłacić 19 procentowy podatku dochodowego. Istnieje jednak ulga, która z podatku może nas zwolnić – kwota ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu sprzedaży nieruchomości.

Katarzyna Surma
Dział Analiz WGN