Analitycy WGN wskazują jednak, że choć ceny kawalerek z racji małego metrażu są siłą rzeczy niskie, to jednak często stawka za metr jest podwyższona w stosunku do lokalnych średnich cenowych. Wynika to przede wszystkim z małych metrażów, które przy niskiej cenie całości, pozwalają nieco podwyższyć ofertową cenę 1 mkw. Na tej samej zasadzie mieszkania największe, a więc siłą rzeczy najdroższe, mają nieco obniżoną stawkę za metr.

Na rynku wtórnym kawalerki uzyskują bardzo różne wyceny, w zależności od standardu. Ceny kawalerek gruntownie wyremontowanych czy też bardzo dobrze położonych mogą zadziwiać swoją wysokością. Przykładowo – we Wrocławiu 40 – metrowa kawalerka w samym Rynku będzie kosztować ponad 500 tys. zł! Daje to stawkę za metr wynoszącą ponad 12 tys.

W tym przypadku premiowana jest świetna lokalizacja, ale i gorzej zlokalizowane kawalerki, o ile prezentują wysoki standard, mogą być drogie (biorąc pod uwagę cenę 1 mkw). Pozostając we Wrocławiu – gruntownie wyremontowane 22 metry w dzielnicy Fabryczna, w wysokim standardzie, kosztuje ponad 160 tys. zł, co daje 7400 zł/ mkw.
W Warszawie ceny lokalizacji centralnych kształtują się standardowo powyżej 10 tys. zł/ mkw. W WGN za 30 metrową kawalerkę na Śródmieściu trzeba zapłacić 350 – 400 tys. zł. Najbardziej wygórowane stawki spotykamy też na Mokotowie, Ochocie czy na Woli. Za kawalerkę przy ul. Siennej jeden z oferentów życzy sobie ponad 12 tys. od metra. Średnie ceny dla tej lokalizacji wynoszą natomiast ok. 8 – 8,5 tys.

Oczywiście założeniem sukcesu biznesowego kupna pod wynajem jest jak najniższa cena za mieszkanie. Stąd na celowniku inwestorów znajdują się szczególnie kawalerki do remontu lub np. obciążone długiem, sprzedawane po okazyjnej cenie. Mieszkania do remontu w niektórych typach budownictwa (starsze kamienice) czasem uzyskują bardzo niskie wyceny, mimo dobrych lokalizacji. Z taką sytuacją mamy do czynienia choćby we Wrocławiu, gdzie w dzielnicy Śródmieście, położonej blisko ścisłego centrum można „trafić” okazję. Z kolei wyremontowane mieszkanie w kamienicy znacznie zyskuje na wartości.



Kto dziś kupuje kawalerki?

Jak już wspomnieliśmy – taki format jest wybierany obecnie przede wszystkim przez inwestorów. Ci szacują, że niewielki wydatek na małe mieszkanie da im wysoką stopę zwrotu, co zresztą jest uzasadnione – obecnie rynek najmu pozwala zarobić zdecydowanie więcej niż trzymając pieniądze na lokatach czy w obligacjach.

Jeśli chodzi o preferencje mieszkaniowe Polaków – tu od dłuższego czasu nic się nie zmienia: dominują przeciętne jak na nasze warunki metraże – czyli około 45 – 55 mkw. Mowa najczęściej o dwóch, ewentualnie małych trzech pokojach. Kawalerki jako mieszkanie kupowane na własne potrzeby są uważane za niepraktyczne. Przy ciągle niskich stopach procentowych i stabilnych cenach mieszkań, Kowalski woli więc od razu kupić nieco większe mieszkanie, które daje pole manewru zarówno w sytuacji powiększenia rodziny, jak też w przypadku wynajmu.

Jest to zasadniczo różna sytuacja od tej z okresu 2006 – 2008, kiedy mieszkania bardzo dynamicznie drożały. Z tego względu część kupujących o niższej zdolności kredytowej, była gotowa kupić nawet najmniejszy lokal, byle „własny”, w obawie, że za kilka miesięcy jego cena pójdzie znacznie do góry.

Dziś z taką sytuacją oczywiście nie mamy do czynienia, ale kawalerki, które stanowią niewielki (mniej niż 10 proc.) odsetek podaży, w niektórych lokalizacjach cieszą się stosunkowo wysokim wzięciem. Po pierwsze właśnie dlatego, że takich mieszkań jest mało, po drugie: ponieważ idealnie nadają się na wynajem, zwłaszcza jeśli cechuje je atrakcyjne położenie.

Dlatego na celowniku są przede wszystkim kawalerki zlokalizowane w dużych, wiodących metropoliach, gdzie rynek najmu jest rozwinięty: mowa oczywiście o Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście czy Poznaniu. Druga sprawa to położenie w samym centrum, stosunkowo blisko lub ewentualnie z bardzo dobrym, szybkim dojazdem do centrum. Kwestia komunikacji ma wielkie znaczenie, co obserwowaliśmy w Warszawie po otwarciu drugiej linii metra. Lokalizacje wzdłuż tej trasy automatycznie zyskały na wycenach i atrakcyjności. Premiowane jest również położenie blisko uczelni wyższej, lokalizacji biurowych (np. Mokotów, Służewiec w Warszawie) lub rozpoznawalnych miejsc o charakterze rekreacyjno – rozrywkowym typu park, aquapark itp.


Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN