Jest mało prawdopodobne, by powtórzył się scenariusz z Niemiec. Tam, we wschodnich landach na wielką skalę burzono osiedla z wielkiej płyty. Dlaczego? Złożyło się na to kilka czynników – po pierwsze tendencje migracyjne i demograficzne w Niemczech, czyli zmniejszanie się liczby ludności i wypływ na Zachód. Po drugie – burzenie pustych bloków ma cele planistyczne i urbanistyczne, chodzi o to, by miasto zagospodarowywało przestrzenie opuszczone, by zachowało zwartość. Oczywiście zdarzały się też i projekty zupełnie inne – ciekawych, awangardowych i pomysłowych aranżacji dawnych bloków. Była to jednak zdecydowanie mniejszość.

W Polsce o realizacji scenariusza niemieckiego nie ma co myśleć. W wielkiej płycie żyje nadal 12 mln obywateli. Co prawda tendencje demograficzne również są niekorzystne, ale nie na tyle, by w perspektywie kilku, kilkunastu lat bloki były burzone, zwłaszcza że szansą jest poprawa liczby urodzeń i imigranci z innych krajów.

Co więcej – bloki ciągle pozostają atrakcyjnymi nieruchomościami. Ewentualne masowe zastępowanie przez Polakó wielkiej płyty nowym budownictwem również raczej nie wchodzi w rachubę, bo mieszkania ciągle są drogie, a banki przykręcają śrubę kredytową (wzrost wkładu własnego, marż kredytów). W takiej sytuacji mieszkania w wielkiej płycie mogą jeszcze zyskiwać na popularności, zwłaszcza że nie są pozbawione zalet.

O wadach blokowisk powszechnie wiadomo – technologia wykonania była niska, budynki mają słabą izolację termiczną i cierpią na wiele innych niedogodności, choć równocześnie spółdzielnie i wspólnoty, sukcesywnie je modernizują. Wymienia się elewacje, ociepla, podwiesza balkony. Na osiedlach pojawiają się parkingi, wjazdy na szlaban a nawet monitoring.

Co najważniejsze jednak – odpadła obawa, że wielka płyta może się zawalić. Budownictwo to, przynajmniej w założeniach, miało żywotność 50 – 60 lat, co by oznaczało, że w niektórych sytuacjach już jest ona na wyczerpaniu. Problemem było zwłaszcza korodowanie haków, na których podwieszano płyty elewacyjne. Choć rzeczywiście mieliśmy do czynienia z kilkoma pęknięciami ścian blokowych, to jednak dokonane kilka lat temu ekspertyzy Ministerstwa Transportu i Budownictwa brzmią optymistycznie: bloki postoją jeszcze co najmniej 100 lat.



Dodatkowym plusem, zwiększającym żywotność bloków są remonty, termomodernizacje, remonty dachów itp. Wiele spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot przeprowadza takie prace. Ponadto blok blokowi nierówny, co jest też cenną informacją dla klienta, który szuka takiego mieszkania. Zdecydowanie lepszą jakością wykonania, trwałością, izolacją termiczną cieszą się bloki młodsze, które powstawały od połowy lat 70 – w tzw. technologii systemów otwartych.
Lista zalet bloków jest natomiast co najmniej tak samo długa, jak lista wad. Przede wszystkim mieszkania na osiedlach z PRL są tanie. Z danych WGN wynika, że w dużych miastach są przeciętnie tańsze o 500 – 700 zł/ mkw.

Po drugie – często mają niezłą lokalizację, lepszą niż nowe osiedla. W czasach komunistycznych bloki wyrastały niejednokrotnie nawet w centrach miast. Blokowiska nie cierpią też na braki w infrastrukturze. Są zazwyczaj dobrze skomunikowane z resztą miasta (co często jest bolączką nowych osiedli), po drugie: komunistyczni planiści dbali o to, by każde osiedle z wielkiej płyty miało swoją szkołę, boisko, park, przychodnię, super – sam. Do dziś te elementy pozostały. Do tego dochodzi często lepsze skomunikowanie dużych blokowisk z pozostałymi częściami miast.
Nic więc na razie nie wskazuje na to, by blokowiska miały opustoszeć, a same raczej się nie zawalą. W Polsce ciągle na 1000 mieszkańców przypada niewiele ponad 360 mieszkań. To poniżej średniej unijnej, która wynosi 420 lokali. Nie rozwinięty jest też wystarczająco rynek najmu instytucjonalnego, brak tanich czynszówek. Bloki więc – siłą rzeczy – okazują się dobrą, tanią i niepozbawioną zalet alternatywą mieszkaniową, która może konkurować z budownictwem deweloperskim.


Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN