Na razie branża deweloperska ciągle może cieszyć się z hossy. Ostatni rok był dla deweloperów rekordowy, i w tym roku wyniki sprzedażowe są bardzo dobre. Z danych opublikowanych przez deweloperskie spółki giełdowe wynika, że w samym tylko III kwartale 2016 roku firmy notowane na rynku Catalyst sprzedały ponad 4500 mieszkań, tym samym poprawiając o 10 proc. wynik sprzed roku. Od początku roku do końca września 15 deweloperów sprzedało natomiast ponad 13 tysięcy mieszkań, co już jest wynikiem o 15 proc. lepszym niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, który przypomnijmy – zakończył się rekordem sprzedażowym na wiodących rynkach ponad 51 tysięcy lokali. W tym roku wg REAS wynik ten może wynieść nawet 59 tysięcy sprzedanych mieszkań, a do końca III kw. w największych miastach firmy zbyły już ponad 43 tysiące lokali.

Podobne wnioski płyną z danych odnośnie kredytów hipotecznych. Jak informuje NBP: w II kwartale 2016 r. udzielono nowych kredytów o wartości 11,6 mld zł, co oznacza wzrost o 19,7% wobec ub. kwartału oraz wzrost o 9,6% względem II kw. 2015 r. Wg Amron Sarfin przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa zaledwie o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.

Skutek rozkręconego popytu na nowe mieszkania jest taki, że choć Polacy ciągle chętniej kupują te używane, to rynek pierwotny znacznie podciągnął swój wynik. Obecnie szacuje się, że około 44 proc. mieszkań sprzedawanych w naszym kraju to mieszkania nowe. To dużo, biorąc pod uwagę, że jeszcze kilka lat temu stosunek był bliżej 70 : 30 na rzecz rynku wtórnego.

Wiele wskazuje jednak na to, że koniunktura zbliża się do końca. Dlaczego? Prawdopodobnie za 2 lata, w 2018 roku środków na wypłaty już nie będzie, w związku z bardzo szybkim wyczerpywaniem funduszy – co obserwowaliśmy już w tym roku, a także w ramach puli już na rok przyszły.

Koniec MDM nie będzie wiązał się z przejściem bezpośrednio na żaden nowy program pomocowy. Obecny rząd postawił na zupełnie inne rozwiązania niż dopłaty do kredytów – tak jak miało to miejsce w przypadku Rodziny na Swoim i Mieszkania dla Młodych. Nowe formy pomocowe to tanie mieszkania na wynajem od państwa i system oszczędzania z państwową premią na cele mieszkaniowe. Wszystko to jednak w 2018 roku dopiero będzie startować, więc nie ma mowy, by bezpośrednio wzmocniło popyt na nieruchomości. Pojawi się więc istotna luka, która będzie skutkowała tym, że klienci pozostaną bez bezpośredniego wsparcia. Tymczasem już od przyszłego roku minimalny wkład własny kredytów wyniesie 20 proc., jest też bardzo prawdopodobne, że stopy procentowe znów zaczną rosnąć, co będzie oznaczało po prostu droższe kredyty i uderzy w zdolność kredytową Polaków.

Z pewnością brak bezpośredniego wsparcia w postaci dopłat do kredytów w jakiejś mierze na pewno skłoni do poszukiwań na rynku wtórnym. Mieszkania używane są znacznie tańsze od nowych, co więcej nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego w postaci konieczności wykończenia. Na razie, już od ładnych kilku lat, zmiany stawek są naprawdę iluzoryczne, co pokazuje dobrze poniższy wykres (dane NBP).

Wykres 1




Teresa Michniak
Dział Analiz WGN