|
Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00 e-mail: wroclaw01@wgn.pl   Polska
Rosja
USA
Węgry
 
Mieszkania na topie, mieszkania najczęściej poszukiwane przez kupujących
W I kwartale 2011 r. największym powodzeniem wśród kupujących cieszyły się mieszkania z rynku wtórnego, z racji tego, że są średnio o 20 % tańsze niż na rynku pierwotnym. Ma to szczególne znaczenie dla klientów niezamożnych w każdym wieku poszukujących mieszkań w segmencie popularnym. Najczęściej transakcje sprzedaży dotyczyły mieszkań 2 i 3 pokojowych. Poniżej przedstawiamy przekrój zainteresowań mieszkaniami w poszczególnych miastach. Wrocław: mieszkania 2 pokojowe, mieszkania 3 pokojowe wielka płyta, mieszkania 2 pokojowe rynek pierwotny, mieszkania 1 pokojowe rynek wtórny, mieszkania 3 pokojowe stan deweloperski, mieszkania 2, 3 pokojowe w kamienicy, mieszkania willowe 3, 4 pokojowe, kawalerki na wynajem, apartamenty, cena m2 maksymalnie 9 000 zł, Warszawa: mieszkania 2, 3 pokojowe, mieszkania wielka płyta, wielki blok, mieszkania 2, 3 pokojowe rynek pierwotny, mieszkania 3, 4 pokojowe na obrzeżach Warszawy, mieszkania 2, mieszkania willowe 3, 4 pokojowe, kawalerki i mieszkania 2 pokojowe na wynajem, apartamenty, Kraków: mieszkania 2, 3 pokojowe, mieszkania wielka płyta/blok, mieszkania 2, 3 pokojowe rynek pierwotny, mieszkania 3, 4 pokojowe w kamienicy, mieszkania 2, mieszkania willowe 3, 4 pokojowe, mieszkania 1, 2 pokojowe na wynajem, apartamenty sprzedaż, wynajem, Gdańsk, Gdynia, Sopot: mieszkania 2, 3 pokojowe wielka płyta, mieszkania 2, 3 pokojowe rynek pierwotny, mieszkania 1 pokojowe rynek wtórny, mieszkania w kamienicy, mieszkania willowe, apartamenty, Poznań: mieszkania 2 pokojowe, mieszkania 3 pokojowe wielka płyta/blok, mieszkania 2, 3 pokojowe rynek pierwotny, mieszkania 1 pokojowe rynek wtórny, mieszkania, mieszkania willowe 3, 4 pokojowe, kawalerki i mieszkania 2 pokojowe na wynajem, apartamenty.
|
Ubiegły, 2011 rok był lepszy od 2010. Sprzedaż mieszkań rosła, zwłaszcza po zapowiedzi wygaszania programu „Rodzina na Swoim”. Wiele osób chciało skorzystać z dopłat do kosztu kredytu przy zakupie mieszkania, szczególnie na wtórnym rynku. Wskaźnik 0,8 wartości odtworzeniowej, wyznaczony jako limit dopuszczający lokal z wtórnego rynku do RnS, wykluczył praktycznie używane lokale z dopłat do kosztów kredytu.
Mamy sygnały z całego kraju, że w takim limicie poniżej kosztu odtworzeniowego mieści się niewiele mieszkań, a jeśli tak, to są to mieszkania do generalnego remontu i na obrzeżach miast. A tymczasem w ofercie rynku wtórnego około 40 proc. to lokale najwyżej 11–letnie, w tym prawie połowa to kupowane w ostatnich 5 latach w szczycie cenowym. Tanie nie są, bo i kupowane były drogo. Dopłat do kosztu kredytów na taki lokal nie ma, najem jest też nisko rentowny, a właściciel często nawet nie może zejść z ceny, bo nie odzyska kapitału, albo nie spłaci kredytu.
Na rynku domów i działek odnotowaliśmy raczej stabilizację liczby transakcji bądź niewielkie spadki. Ale pojawiło się też – szczególnie w aglomeracji warszawskiej – sporo domów do sprzedaży. I tu mogą być spektakularne przeceny.
Jedno jest pewne, ubiegły rok był kolejnym rokiem przewagi podaży nad popytem, a więc mieliśmy rynek klienta i myślę, że to się w najbliższych latach nie zmieni. W minionym roku potwierdziła się znana od kilkunastu lat prawda: rynkiem mieszkaniowym rządzą wszelkiego rodzaju ulgi finansowe. Dawniej falę zakupów wywoływały zapowiedzi zniesienia bądź zmian ulg podatkowych – teraz – zapowiedź zniesienia dopłat do kosztu kredytu.
Co zaś do cen – to moim zdaniem nie ma sensu posługiwanie się średnią ceną metra kwadratowego mieszkania wyliczaną z bazy ofert, gdzie mamy te same lokale, zgłoszone do kilku biur nieruchomości, do każdej z kompletem innych zdjęć, innym opisem i bywa, że inną ceną.
Rynek mieszkań to suma rozłącznych, choć wzajemnie oddziaływujących na siebie rynków lokalnych. Ceny zależą od wielu parametrów, głownie od lokalizacji, w której najważniejszym elementem jest dostęp do komunikacji publicznej.
Co można prognozować? W segmencie mieszkań popularnych, takich do 45 mkw., najtańszych, przewidywałbym stabilizację cen, a w przypadku lokali o bardzo dobrej lokalizacji i standardzie – lekki wzrost. Wzrosty mogą ujawnić się w różnych grupach lokali w Warszawie i Wrocławiu. Raczej nie wystąpią w Katowicach, Łodzi czy Krakowie. Trudniej przewidzieć sytuację w Poznaniu, który raczej jako ostatni reaguje na tendencje rynkowe.
Wg mojej oceny, mieszkania większe powyżej 60-70 mkw. mogą tanieć nawet do 15 proc. Pamiętajmy, że im większy lokal, tym cena za mkw. jest na ogół niższa, ale cena całkowita lokalu – wyższa. Przeciętna siła nabywcza kupującego to dziś na najdroższym warszawskim rynku około 300 tys. zł, maksymalnie 400 -450 tys. zł. I ta siła nabywcza warunkuje decyzje o zakupie – a nie cena mkw.
Bardzo często analizując ceny mieszkań – skupiamy się na największych miastach. A trzeba zauważyć, że w wielu mniejszych miejscowościach ceny mieszkań nie szybowały tak wysoko i tak szybko, jak w wielkich aglomeracjach – a dziś, bywa, że nie osiągają nawet kosztu odtworzenia. Nie wszędzie będą więc ceny spadały.
Wojciech Kuc
Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
źródło: Property Journal 2-3/2012
  Inne artykuły z kategorii Raporty i opinie o rynku:
|
apartamenty
na sprzedaż kamienice
i biurowce dla inwestora |
Raporty i opinie o rynku 
