raporty i opinie o rynku

Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych. Wiosna - lato 2008

Nadchodzi moda na „drugi dom”. Wzrasta zainteresowanie nieruchomościami wypoczynkowymi spowodowane wyraźnym ożywieniem turystyki w Polsce. Firma CEE Property Group prezentuje wyniki najnowszych badań.

Polska nadal postrzegana jest jako dobre miejsce do inwestowania i to nie tylko w nawiększych aglomeracjach miejskich, ale i mniejszych kurortach turystycznych. Inwestowanie w nieruchomości wakacyjne stało się opłacalne zarówno z uwagi na wzrost cen nieruchomości, jak również na zyski z wynajmu. W obliczu rosnącej siły nabywczej Polaków doskonałym uzupełnieniem niedostatecznej bazy noclegowej dla turystyki może zatem okazać się rynek prywatnych apartamentów wypoczynkowych, łączących w sobie zalety hoteli i prywatnych kwater -
a więc luksusowe warunki z wysokim poziomem prywatności.

 

Perspektywy rozwoju rynku

Jednym z czynników wpływających na rosnące zainteresowanie nieruchomościami wypoczynkowymi jest wyraźnie widoczne ożywienie turystyki w Polsce. Według szacunków Instytutu Turystyki, w 2007 r., Polskę odwiedziło o 1,7 proc. cudzoziemców więcej niż rok wcześniej. Perspektywy rozwoju na lata 2008-2013 są jeszcze bardziej optymistyczne. Rosnące znaczenie branży dotyczy przede wszystkim organizacji Euro 2012 oraz rosnącej atrakcyjności Polski wśród zagranicznych turystów.

Rozwojowi turystyki sprzyjają opublikowane w Monachium wyniki badań ADAC, zgodnie z którymi Polska jest najtańszym krajem z dziesięciu najpopularniejszych wakacyjnych celów w Unii Europejskiej. O wysokim potencjale rynku nieruchomości mieszkaniowych może świadczyć również fakt, iż na chwilę obecną w Polsce na 10 tys. mieszkańców przypadają zaledwie 44 miejsca hotelowe. Dla porównania
w Austrii jest ich 696, w Grecji 615, a w przedostatniej w UE, Słowacji – 106. Konsekwentnie z roku na rok wzrasta liczba wynajętych pokoi.

Jednocześnie w skali kraju liczba zamożnych osób systematycznie rośnie. Stawiając za przykład państwa kroczące ścieżką szybkiego rozwoju gospodarczego, można przewidywać, że także w Polsce zjawisko bogacenia się społeczeństwa znajdzie swoje odzwierciedlenie w dalszym wzroście popytu na ”drugie mieszkanie”. Zgodnie z wynikami badań przeprowadzonych przez CEE Property Group wśród zamożnych osób, które regularnie odwiedzają polskie miejscowości turystyczne, tego typu inwestycje łączą w sobie największe zalety hoteli i prywatnych kwater - a więc z jednej strony luksusowe warunki, z drugiej zaś, w większości przypadków, wysoki poziom prywatności.

 

Charakter inwestycji i standardy

W Polsce rynek nieruchomości wypoczynkowych znajduje się wciąż w fazie początkowego wzrostu. Mimo ponad roku intensywnego rozwoju, nasycenie rynku apartamentami wakacyjnymi jest w dalszym ciągu stosunkowo małe. Konsekwetnie wzrastający popyt w połączeniu z niedostateczną wielkością podaży sprawia, iż nieruchomości wakacyjne szybko drożeją.

Rynek apartamentów wypoczynkowych najszybciej rozwinął się w Kołobrzegu, Sopocie, Zakopanem i Świnoujściu. Nowopowstające inwestycje w miejscowościach turystycznych to zarówno projekty o charakterze stricte mieszkaniowym, jak i apartamentowce z szerokim zapleczem usługowym. Inwestycje w wysokiej klasy obiekty w kurortach turystycznych gwarantują zatem połączenie funkcji mieszkaniowych z rekreacyjnymi typu SPA. W zależności od preferencji posiadacz takiego mieszkania może wynajmować go turystom lub też samemu spędzać w nim urlop.

Rosnąca konkurencja na rynku nieruchomości wypoczynkowych wyznacza nowe rynkowe standardy. Najbardziej konkurencyjne projekty odznaczają się już nie tylko najwyższą jakością wykończenia, innowacyjnymi rozwiązaniami architektonicznymi oraz  bogatym wyposażeniem. Dodatkowe wyposażenie inwestycji apartamentowych jest szczególnie ważne w przypadku kurortów nadmorskich.

Dzięki temu mimo niesprzyjających warunków klimatycznych sezon w nowych całorocznych obiektach systematycznie się wydłuża. Niektórzy deweloperzy poszli także o krok dalej dbając o stworzenie wokół swoich inwestycji nowego otoczenia –
powstają nadmorskie promenady, czy stoki narciarskie w górach.

Za co płacimy

Rynek nieruchomości wypoczynkowych jest przy tym bardzo zróżnicowany cenowo. To, jak dużo zapłacimy za nieuchomość wykazuje ścisłą korelację nie tylko z wielkością i standardem wykończenia, ale przede wszystkim z lokalizacją. Obecnie do najpopularniejszych miejscowości do inwestowania należą nad morzem - Świnoujście, Międzyzdroje, Kołobrzeg, Rewal i Mielno, w górach natomiast - Wisła, Karpacz i Ustroń. 

Za spektakularny widok na morze lub góry przyjdzie nam słono zapłacić. Z perspektywy kupującego ceny są jeszcze wyższe. Apartamenty obciążone są bowiem aż 22% stawką podatku VAT. Sprzedawane są one bowiem nie jako lokale mieszkalne, ale usługowe.

W ciągu ostatnich 3 lat ceny nieruchomości w miejscowościach turystycznych znacznie wzrosły. Rekordzistą jest Hel, gdzie od roku 2004 ceny mieszkań wzrosły kilkukrotnie. Warto przy tym zauważyć, że w dużej mierze wzrost ten napędzany jest przez bardzo wysokie ceny gruntów budowlanych – tym samym możliwości budownictwa indywidualnego są tam silnie ograniczone.

Obecnie nie prognozuje się, co prawda, już tak spektakularnych wzrostów, niemniej jednak oczekuje się stabilnego trendu wzrostowego w tym segmencie rynku.

 

Szansa na dodatkowe zyski

Popularnym rozwiązaniem będącym ciekawą alternatywą dla klientów mieszkających w innym mieście jest system Condo. Polega on na zakupie przez klienta wykończonego mieszkania przeznaczonego pod wynajem, a deweloper lub wyspecjalizowana firma zewnętrzna przejmują na siebie rolę zarządzającego obiektem – zapewniają utrzymanie obiektu, a także organizują proces najmu. W Polsce zarządzania mieszkaniami wypoczynkowymi podejmują się najczęściej biura i agencje turystyczne. Możemy się jednak spodziewać, iż w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie, w ciągu najbliższych kilku lat oferta wyspecjalizowanych firm zarządzających będzie systematycznie wzrastać. 

Standardowo w ramach usługi zarządzania od klienta – właściciela apartamentu - pobierana jest prowizja w wysokości około 25% zysku z wynajmu, jednorazowy koszt obsługi każdego pobytu w wysokości do 100 zł, a także jednorazowa, roczna opłata związana ze stałym promowaniem obiektu.

 

Rentowność inwestycji w nieruchomości wypoczynkowe

Inwestowanie w nieruchomości wakacyjne jest zatem opłacalne nie tylko z uwagi na wzrost cen nieruchomości, ale również na zyski z wynajmu. Rentowność inwestycji zależy od wielu czynników, w tym przede wszystkim lokalizacji – rzutującej na poziom obłożenia wynajmowanego apartamentu, ceny lokalu oraz średnich stawek najmu. Rentowność wynajmu uzależniona jest także silnie od poziomu profesjonalizmu działania obsługującej obiekt firmy zarządzającej. Bez wątpienia zakup nieruchomości turystycznej to inwestycja długookresowa, ale jak się okazuje o dość zadowalającym poziomie zwrotu. Szacuje się, iż rentowność wynajmu apartamentu w miejscowościach turystycznych oscyluje w granicach 5,5 – 8%, przy czym główną determinantą rentowności jest stopa obłożenia. Dodatkowym źródłem dochodu może być przewidywany, szczególnie w mniejszych kurortach, wzrost wartości nieruchomości.

Dokonując analizy perspektyw inwestycji w apartamenty wypoczynkowe neleży jednak zaznaczyć, iż jest to jednocześnie segment nieruchomości silnie skorelowany z koniunkturą gospodarczą kraju. Posiadanie tzw. ”drugiego domu” to bowiem wciąż rodzaj dobra luksusowego. Oznacza to, że popyt na nie jest tym większy, im szybciej rośnie zamożność kupujących, a tym samym gdy pojawiają się  optymistyczne prognozy na przyszłość.

Źródło: Property Journal

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies