raporty i opinie o rynku

Czas zakupów

Wtórny rynek mieszkaniowy
Mieszkania
Początek 2009 roku przyniósł zmiany na wtórnym rynku mieszkań – podczas, gdy w ostatnich miesiącach minionego roku wśród klientów dominowali sprzedający, to w styczniu przybyło kupujących. Ceny ofertowe mieszkań ustabilizowały się w trzeciej dekadzie stycznia, po 0,8-1,5 – procentowych spadkach w grudniu 2008.  Na rynek powracają inwestorzy, jednak skala ich zakupów jest mniejsza, niż poprzednio: nie są to transakcje kupna kilku czy kilkudziesięciu lokali z przeznaczeniem do późniejszej sprzedaży z zyskiem, jak miało to miejsce w poprzednich latach, a raczej indywidualne lokaty w mieszkania do wynajmu. Świadczyć o tym może 40-procentowy, a więc najwyższy od kilku lat, udział takich transakcji w ogólnej liczbie wszystkich transakcji przeprowadzonych od grudnia 2008 do lutego 2009. Zwiększający się popyt dotyczy przede wszystkim nowych mieszkań, a także starszych, dobrze utrzymanych, w dobrych lokalizacjach. Kupujący, mając obecnie bardzo szeroką ofertę do wyboru, nie wykazują większego zainteresowania mieszkaniami przeszacowanymi, w złym stanie technicznym, w zaniedbanych budynkach, dużymi - powyżej 4 pokoi, na parterach budynków (z wyjątkiem osiedli ogrodzonych, z monitoringiem), nieprawidłowo doświetlonymi, w układzie amfiladowym, na czwartym piętrze bez windy, o małej liczbie pokoi, ale zawyżonej powierzchni; mniejszy jest również popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty – we wszystkich tych przypadkach można spodziewać się największej otwartości sprzedających na negocjacje cenowe. Według naszych przewidywań, od drugiego kwartału bieżącego roku należy oczekiwać podwojenia liczby kupujących, tym bardziej, że utrzymująca się ponad trzykrotna przewaga podaży nad popytem, już teraz daje szansę kupującym do negocjowania cen i uzyskiwania obniżek, dochodzących nawet do 20 procent. Dodatkowo spodziewana jest większa liberalizacja ze strony banków w udzielaniu kredytów hipotecznych.


Z naszych obserwacji wynika, że obecnie około 60% klientów przy zakupie mieszkania wykorzystuje przede wszystkim własne środki, z dodatkowym wsparciem kredytowym. Klienci chętniej, niż jeszcze w ubiegłym roku, korzystają z usług firm doradztwa kredytowego.

Wynajem mieszkań
W 2008 roku podaż mieszkań przeznaczonych do wynajmu rosła równomiernie, równolegle do popytu. W dużych miastach Polski, a szczególnie w dużych ośrodkach akademickich, popyt nasilił się w okresie lipiec – październik i pochodził przede wszystkim ze strony uczniów i studentów. W listopadzie i grudniu popyt osłabł i utrzymywał się na stałym średnim poziomie. Wielu analityków pod koniec ubiegłego roku prognozowało masową migrację klientów z rynku kupujących mieszkania do rynku najmujących, jednak, jak do tej pory, przewidywania te nie sprawdziły się. W styczniu 2009 rzeczywiście zwiększyła się liczba nowych umów najmu, jednak podaż nadal była wyższa niż popyt, co uchroniło najemców przed zdecydowanym wzrostem stawek czynszów. Przeważały tzw. najmy instytucjonalne, czyli finalizowane przez firmy potrzebujące mieszkań dla swoich pracowników.


Domy
Rynek domów jest najbardziej stabilnym segmentem rynku nieruchomości. Na przestrzeni minionych lat ceny nie ulegały tak gwałtownym zmianom, jak w przypadku mieszkań. W 2006 i 2007 ceny urosły średnio o 40% dla bardzo dobrych lokalizacji, oraz około 18% w przeciętnych lokalizacjach. W tym czasie na wzrost cen domów wpływ miały wysokie ceny mieszkań i poszukiwanie rozwiązań alternatywnych, a więc zwiększający się popyt, chociaż cały czas umiarkowany. Największym powodzeniem, jak poprzednio, cieszą się nowe domy o powierzchni do 150 mkw., na działkach 800-1200 mkw, wybudowane w nowoczesnych, energooszczędnych technologiach, parterowe lub z mieszkalnym poddaszem, ładnie zlokalizowane w cichych osiedlach poza centrami miast lub na obrzeżach miast, albo do 10-15 km od ich granic, ale z dobrą komunikacją do centrum. Od ubiegłego roku zwiększa się zainteresowanie kupnem domów w małych osiedlach budowanych przez deweloperów. Wcześniej takie budownictwo nie miało dużego powodzenia, ponieważ w opinii klientów było za drogie w stosunku do rzeczywistych kosztów budowy. Zwolennicy nowego domu z ogródkiem decydowali się częściej na budowę systemem gospodarczym, znosząc wszelkie jej niedogodności, ale też ponosząc niższe koszty.

Małgorzata Battek
WGN Real Estate
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies