raporty i opinie o rynku

We Wrocławiu przybywa powierzchni handlowych

Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych we Wrocławiu należy do dobrze rozwiniętych i dość stabilnych.
Tworzą go: 6 centrów handlowych, centrum wyprzedażowe typu outlet, 4 galerie handlowe oraz park handlowy w podwrocławskich Bielanach. Uzupełniają go markety budowlano-ogrodnicze, wyposażenia wnętrz oraz sieci spożywczych. Łączna powierzchnia najmu w tych obiektach to około 650 tys. mkw. W ubiegłym, 2012 roku oddano do użytku tylko jeden nowy obiekt handlowy – liczącą 25 tys. mkw. powierzchni galerię Sky Tower wchodzącą w skład kompleksu apartamentowo-handlowo-biurowego o tej samej nazwie. Nie rozpoczęto natomiast żadnej z zapowiadanych wcześniej nowych inwestycji ani rozbudów istniejących obiektów.
 
 
Tab. 1. Największe obiekty handlowe we Wrocławiu
 
           nazwa
powierzchnia
[mkw.]
lokalizacja
Magnolia Park
75 000
ul. Legnicka
Auchan
57 000
ul. Francuska
Pasaż Grunwaldzki
52 000
pl. Grunwaldzki
Korona
50 000
ul. Krzywoustego
Park Handlowy Bielany
110 000
Bielany Wrocławskie
ul. Czekoladowa
CH Borek
37 000
ul. gen. Hallera
DH Renoma
31 000
ul. Powstańców Śląskich
Arkady Wrocławskie
30 000
ul. Powstańców Śląskich
Galeria Dominikańska
30 000
pl. Dominikański
Sky Tower
25 000
ul. Świdnicka
 
 
Drugim ważnym nurtem rynku powierzchni handlowych są indywidualne lokale handlowo-usługowe zlokalizowane w zabudowie miejskiej, a zwłaszcza w parterach budynków przy głównych ulicach miasta. Stanowią one przedmiot transakcji na wtórnym rynku i są dobrą formą inwestycji przynoszącej stały dochód.
 
Popyt na kupno lokali handlowo-usługowych w dobrej lokalizacji w centrum miasta jest od lat wysoki i niezaspokojony. Zdecydowanie więcej w ofercie jest lokali handlowych i usługowych do wynajmu. Lokale w I. strefie, czyli w ścisłym centrum przy głównych ulicach handlowych rzadko pojawiają się w sprzedaży, ponieważ są dochodowe. Jeżeli jest taka oferta, szybko znajduje nabywcę, nawet przy dość wysokiej cenie. Jest to dobra, stabilna inwestycja, wygrywająca konkurencję z lokatą czy funduszem. Toteż najczęściej w ofercie sprzedaży można znaleźć przede wszystkim sklepy w innych rejonach miasta, poza ścisłym centrum.
 
Za najlepsze lokalizacje handlowe we Wrocławiu uważane są: Rynek, Plac Solny, ul. Świdnicka, ul. Oławska, ul. Ruska, fragment ul. Piłsudskiego w sąsiedztwie skrzyżowania z ul. Świdnicką.
 
Ceny sprzedaży kształtują się w zależności od lokalizacji - w ścisłym centrum przy ruchliwych ciągach pieszych zaczynają się od około 12 tys. zł/mkw. i mogą osiągać zdecydowanie wyższy poziom, ok. 20 tys.-25 tys. zł/ mkw. W innych rejonach miasta ceny metra kw. są na poziomie cen mieszkań w danym budynku; mogą być też nieco wyższe w przypadku dobrej lokalizacji przy ruchliwej ulicy.
 
W ubiegłym, 2012 roku największym popytem cieszyły się lokale z przeznaczeniem na gastronomię, przy uczęszczanych traktach, a przede wszystkim w rynku, który tętni życiem niemal przez całą dobę i jest ulubionym miejscem spotkań zarówno mieszkańców Wrocławia, jak i turystów.
 
Stawki czynszów za najem lokali handlowych zależą przede wszystkim od ich lokalizacji. Dla sklepów w parterach przy głównych ulicach handlowych w ścisłym centrum miasta wynoszą od 150 -200 zł/ mkw./m-c, w centrach handlowych 35-45 euro/mkw./m-c, dla sklepów osiedlowych i przy mniej uczęszczanych ulicach 25-65 zł/mkw./ m-c. Drugim parametrem, mającym wpływ na wysokość czynszu, jest powierzchnia lokalu – im większa, tym łatwiej można wynegocjować obniżkę ceny jednostkowej, za 1 mkw. W centrach handlowych wpływ na wysokość stawki czynszu ma też kondygnacja, a także odległość od wejścia głównego.  
 
Na przestrzeni ostatniego roku spadły ceny czynszów najmu oraz sprzedaży dla lokali handlowo-usługowych mniej korzystnie usytuowanych, tzn. przy bocznych ulicach, w mniej uczęszczanych przez pieszych rejonach. Jednak i takie lokale mogą przynosić stały dochód, pod warunkiem wykorzystania ich na specjalistyczne usługi, np. gabinety lekarskie, kosmetyczne itp.
 
Od ubiegłego roku obserwuje się narastający trend modernizacji istniejących lokali handlowych. Wymuszają go, po pierwsze – starzenie się nieruchomości, a po drugie – silna konkurencja i konieczność zaoferowania klientowi jeszcze wyższego standardu. Dotyczy to zarówno sklepów w galeriach i centrach handlowych, jak i w zabudowie miejskiej.
 

W bieżącym, 2013 roku planowane jest otwarcie nowego, największego w Polsce sklepu IKEA o powierzchni 38 000 mkw. na terenie Parku Handlowego Bielany oraz budowa centrum handlowego Bielany Trade Center, gdzie na powierzchni 64 000 mkw. znajdzie się oferta kilkuset producentów, importerów i dystrybutorów branż odzieżowych, obuwniczych, galanterii, zaopatrzenia sklepów, biur i wyposażenia wnętrz.

Małgorzata Battek

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies