raporty i opinie o rynku

Gospodarstwa rolne na sprzedaż

Grunty rolne na przestrzeni ostatnich kilku lat cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów.
To widać też po cenach, które systematycznie rosną. Wynika to z kilku czynników – w okresie dekoniunktury inwestorzy rezygnują z kupna działek budowlanych i decydują się na „perspektywiczną” ziemię rolną, czyli taką, którą będzie można odrolnić. Po drugie – część kupujących może dokonywać takich transakcji w celach spekulacyjnych. Już w 2016 roku minie okres ochronny na obrót polską ziemią w Unii Europejskiej, co oznacza, że nieograniczony dostęp do niej będą mieli obcokrajowcy. To z kolei może oznaczać, że ceny zdecydowanie wzrosną. Dość powiedzieć, że wg danych statystycznych od wejścia Polski do Unii Europejskiej stawki za ziemię rolną  wzrosły nawet o 260 proc. Czy popyt na ziemię rolną przekłada się na zwiększone zainteresowanie kupnem całych gospodarstw? Za ile takie gospodarstwo można kupić? Sprawdziliśmy oferty tego typu zamieszczane w ramach WGN.

Obecnie – na podstawie danych z Głównego Urzędu Statystycznego – średnia cena hektara ziemi rolnej w Polsce wynosi 25 tys. zł. To oznacza, że w ciągu roku ceny wzrosły o ponad 10 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału 2012 roku, mimo, że odnośnie ostatniego kwartału ubiegłego roku stawki spadły o około 4 proc.

Wg analityków spadek cen jest tylko pozorny i krótkotrwały i wynika głównie z tego, że na rynek trafiło więcej ziemi w województwach, gdzie tradycyjnie jest ona tańsza. Jak podaje Agencja Nieruchomości Rolnych dotyczy to województw: zachodniopomorskiego, warmińsko-mazurskiego i podlaskiego, gdzie agencja w I kwartale br. łącznie sprzedała 9400 hektarów średnio po ok. 16 tys. zł za 1  ha. Ponadto w pierwszych trzech miesiącach br. Agencja sprzedała więcej działek o małym areale niż w IV kwartale ub. r., których nabywcami byli właściciele mniejszych gospodarstw. W takich przypadkach ceny za 1 ha są z reguły niższe.

Jak wyglądają średnie stawki za hektar w obrocie prywatnym, w analizowanych przez nas województwach? Na podstawie danych GUS możemy powiedzieć, że z najdroższą ziemią mamy do czynienia w Wielkopolsce, gdzie średnio hektar ziemi kosztuje 35 644 zł. Na drugim miejscu plasuje się województwo dolnośląskie ze średnią ceną 26 490 zł, następnie mazowieckie – 25 800 i stawkę zamyka województwo lubelskie – 19 252 zł.
Jak kształtują się ceny gospodarstw rolnych? Przez gospodarstwo rozumiemy nie tylko samą ziemię, ale i zabudowania, maszyny i wszelkie inne wyposażenie umożliwiające produkcję.

Ofert tego typu, na tle innych nieruchomości, jest niewiele. W ramach WGN aktualnie jedynie 56 (dla przykładu ofert dotyczących gruntów jest ponad 4000).
Pobieżny przegląd wskazuje, że najwięcej ofert sprzedaży gruntów rolnych wraz z zabudowaniami dotyczy województwa pomorskiego. 1/3 wszystkich ofert pochodzi właśnie stamtąd. Dużo ogłoszeń w sprawie sprzedaży dotyczy też województwa łódzkiego, Wielkopolski i Dolnego Śląska oraz Pomorza Zachodniego.

Oferty sprzedaży dotyczą bardzo różnych gospodarstw i obiektów: od pojedynczych zabudowań gospodarczych do całych dużych gospodarstw.
Dla przykładu – w okolicach Malborka do kupienia jest blisko 300 hektarów ziemi wraz z całym wyposażeniem gospodarstwa hodowli bydła. Cena to 17 mln zł. Przeliczając to na cenę jednego hektara wychodzi ponad 56 tys. zł. Oferent jednak oprócz samej ziemi sprzedaje też pełne wyposażenie: budynki gospodarcze, administracyjne, urządzenia do produkcji mleka i inne, traktory, samochody itp.
Podobna, kompleksowa oferta, to sprzedaż szklarni do produkcji ogrodniczej. Powierzchnia to blisko jeden hektar. Oferta pochodzi z Nowych Skalmierzyc w Wielkopolsce. „Szklarnie w pełni zautomatyzowane, wyposażone w komputery klimatyczne miksery nawozowe, kurtyny energetyczne, zbiorniki na wodę deszczową, kompletną instalację nawodnieniową.” – informuje sprzedający.

Oprócz samych szklarni oferuje do tego także 8,5 hektara ziemi klasy III (całość gospodarstwa to w sumie 11 ha) dom mieszkalny podpiwniczony po gruntownym remoncie (250 m kw.), komory chłodnicze, garaże i inne budynki gospodarcze. Cena całości to 4,5 mln zł.
Wśród ofert dotyczących gospodarstw rolnych znajdziemy także takie, które odnoszą się do działalności agroturystycznej. Dla przykładu: w Zagórzu Śląskim na Dolnym Śląsku do sprzedania jest duży dom mieszkalny typu willa o pow. 520 m2 oraz zabudowania gospodarcze: stodoła, przybudówka zaadoptowana na pomieszczenia mieszkalne, garaż, dwa stawy rybne, basen murowany oraz osobny brodzik dla dzieci, 6 domków campingowych dwupoziomowych, całorocznych, 6 ha łąki z możliwością podziału na działki 30 arowe pod zabudowę zagrodową.

Sprzedający informuje, że nieruchomości  znajdują się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji: w dolinie Bystrzycy na pograniczu Gór Czarnych (pasma Gór Wałbrzyskich) i Gór Sowich. Sąsiaduje z Jeziorem Bystrzyckim, które ogranicza zabytkowa tama z początku XX wieku. W obrębie miejscowości znajduje się Rezerwat Góry Choina z zabytkowym Zamkiem Grodno. Zagórze Śląskie jest jednym z najpopularniejszych ośrodków wypoczynkowych świątecznych dla mieszkańców Wałbrzycha, Świdnicy a nawet Wrocławia. Cena całości to 2 mln 300 tys. zł. Przeliczając to na stawkę za metr kwadratowy samej willi, wychodzi po 4200 zł.

Wśród ofert stricte rolnych znajdziemy też 29 hektarów gruntu wraz z zabudowaniami hodowli trzody chlewnej i koni na Pomorzu ( gmina Sztum). Tam na sprzedaż wystawione zostało 5 budynków murowanych, ziemia 29ha. Na terenie znajduje się zarybiony staw. Posesja jest ogrodzona z bramą wjazdową. Ziemia znajduje się wokół budynków. Wszystkie budynki murowane. Cena całości to 1,4 mln zł. Stawka za hektar: 48 tys. zł.
Na Pomorzu z kolei oferta z przeznaczeniem zarówno na działalność rolną, jak i agroturystykę dotyczy gminy Głobino. Tam można kupić gospodarstwo rolne wraz z ziemią o całkowitej powierzchni 4,61 ha. W skład oferty wchodzą: stodoła, obora, budynek mieszkalny z garażem. Ziemia otoczona jest lasami. Sprzedający chce za całość 2,19 mln zł. 

Jeśli poszukujemy gospodarstw rolnych o małym areale takie oferty znajdziemy m.in. w województwie łódzkim. W gminie Antonielów do kupienia jest gospodarstwo rolne z zabudowaniami (całość działki to ponad 13 hektarów). Nieruchomość składa się z pięciu budynków, w tym czterech mieszkalnych, wszystkie położone na jednym ogrodzonym terenie. Dodatkowo w skład nieruchomości wchodzą dwa stawy. Cały kompleks zlokalizowany jest w ustronnym i zacisznym, niezwykle kameralnym miejscu, około 30 minut drogi od Piotrkowa Trybunalskiego. W bezpośrednim sąsiedztwie tereny leśne, rolne, najbliższe zabudowania około 1500 metrów od siedliska. Okolica sprzyjająca różnym formom aktywnego wypoczynku: turystyka rowerowa, piesza, wędkarstwo, etc. Dojazd drogą gruntową, ok. 1 km od drogi utwardzonej. Łączna powierzchnia terenu to 138 600 m2 (13,6 ha) lasów, w tym dwa stawy, ogrodzona i zabudowana działka ok. 5000 m2.
Za taką ofertę sprzedający chce uzyskać 600 tys. zł. Przeliczając to na metraż wyłącznie obiektów mieszkalnych (380 m kw.) cena wydaje się bardzo atrakcyjna – 1600 zł za metr kwadratowy.

Podsumowując: rynek gospodarstw rolnych to bardzo ciekawy, choć wąski segment całego rynku nieruchomości. Wśród ofert dominują gruntownie wyposażone, duże gospodarstwa, na których prowadzona jest działalność, do sprzedania z pełnym wyposażeniem, maszynami itp. Tu, na podstawie ofert z WGN - możemy zaobserwować prawidłowość – stawki za hektar takich nieruchomości są o około 100 proc. droższe od średnich cen samych gruntów (wg GUS – aktualnie 25 tys. zł/ ha). Drugi typ nieruchomości sprzedawanych pod szyldem gospodarstw rolnych to małe grunty wraz z domem na wsi i zabudowaniami, tu wysokie ceny uzyskują przede wszystkim nieruchomości perspektywiczne, dobrze położone, dające możliwość odrolnienia, bądź prowadzenia działalności agroturystycznej.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies