raporty i opinie o rynku

W co zainwestować 0,5 mln PLN

Najlepiej zainwestować 500 tys. zł w kupno lokali mieszkalnych w dużym mieście. W tych lokalizacjach zawsze będzie popyt na najem lokali mieszkalnych bądź apartamentów, niezależnie od koniunktury gospodarczej.

W dużym mieście,  co prawda, ceny sprzedaży lokali są większe, ale i dochody z tytułu czynszów najmu o wiele wyższe niż w mniejszych miastach.

Najchętniej wynajmowane są mieszkania o średniej powierzchni, od 35 do 50 m2, dwupokojowe, w dobrej lokalizacji, blisko centrum, oczywiście ładnie i funkcjonalnie umeblowane (standard IKEA mile widziany) i wyposażone w podstawowe urządzenia AGD (zmywarka, pralka, lodówka, odkurzacz, kawiarka).

Dobrze również wynajmują się lokale typu apartamentowego w nowoczesnych budynkach o wysokim standardzie wykończenia i wyposażenia. Zakup i wykończenie oraz wyposażenie takiego lokalu to koszty grubo przekraczające kwotę 500 tys. zł.

Dlatego dysponując kwotą 500 tys. zł można ją wydać na zakup dwóch mieszkań z rynku wtórnego, już wykończonych, w budynkach typu plomba z lat 1996-2005, o parametrach: 2 pokoje (najlepiej rozkładowe), pow. ok. 50 m2. Ważna przy zakupie mieszkań jest ocena sąsiedztwa, okolicy, dojazdu środkami komunikacji miejskiej, stanu technicznego i walorów estetycznych samego lokalu.

Zwroty z inwestycji dla mieszkania małego, o pow. 35-40 m2, 2 pokoje;

- wydatki: cena zakupu 240 000 zł x 2 = 480 000 zł ; 9 600 zł - podatek od czynności cywilnoprawnych; taksa notarialna 3 000 zł ; wypisy aktów notarialnych 200 zł; koszty wpisów w księgach wieczystych - 400 zł; opłata za pośrednictwo biura nieruchomości 9 600 zł, razem: 502 800 zł

- czynsz najmu miesięczny 1 400 zł 

- koszty administracyjne do zarządcy wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie  ok. 400 zł /m-c(opłaca najemca)

- koszty zużycia medów: prąd, gaz ok. 110 zł/m-c (opłaca najemca)

- podatek od nieruchomości ok. 40 zł/rok; tj. 3.33 zl/m-c (może opłacać również najemca, w zależności od zapisów umowy najmu)

1. Miesięczny przychód netto za 1 mieszkanie 1 400 zł /m-c, 16 800 zł/rok ; za dwa podobne lokale 33 600 zł/rok minus okres przejściowy ok. 2 miesiące na poszukiwanie kolejnych najemców - 5 600 zł

2. Należny podatek dochodowy od wynajmu za rok za dwa lokale 2 856 zł

3. Dochód za dwa lokale za rok: 33 600 zl - 5600 zł - 2 856 zł = 25 144 zł

Zwrot z inwestycji dla mieszkania o pow. ok. 80-90 m2 , 3-4 pokoje;

Wydatki: cena zakupu 460 000 zł; 9 200 zł -podatek od czynności cywilno prawnych; taksa notarialna 3 000 zł; wypisy aktów notarialnych 200 zł , koszt wpisu w księdze wieczystej 200 zł ; opłata za pośrednictwo biura nieruchomości 9 200 zł;   razem 481 800 zł

Czynsz najmu miesięczny 2 500 zł

- koszty administracyjne do zarządcy wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie  ok. 550 zł /m-c (opłaca najemca)

- koszty zużycia mediów: prąd, gaz ok. 140 zł/m-c (opłaca najemca)

- podatek od nieruchomości ok. 58 zł/rok; tj. 4,83zl/m-c (może opłacać również najemca, w zależności od zapisów umowy najmu)

1. Miesięczny przychód netto za mieszkanie 2 500 zł /m-c, 30 000 zł/rok ; minus okres przejściowy ok. 2 miesiące na poszukiwanie kolejnych najemców - 5 000 zł

2. Należny podatek dochodowy od wynajmu za rok 2 550 zł

3. Dochód za rok: 30 000zl - 5 000 zł - 2 550 zł = 22 450 zł

 

Najlepsze do wynajmu mieszkania 2 pokojowe, w miastach dużych takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa, Poznań, Szczecin.

W małych miastach , do 50 tys. mieszkańców, należy rozeznać czy jest zapotrzebowanie na wynajem lokali mieszkalnych.

Unikamy mieszkań z ogrzewaniem gazowym (brak chętnych na wynajem), zaniedbanych (jeżeli lokal wymaga remontu, należy remont przeprowadzić przed zgłoszeniem wynajmu), w "złej lokalizacji" (patologiczne sąsiedztwo), w słabych technicznie budynkach.

Zamiast mieszkań można inwestować w kupno lokali użytkowych, np. biurowych, usługowych lub handlowych.

Dochód z wynajmu lokalu biurowego w budynku kategorii B+ o pow. ok. 70-80 m2  to w tej chwili  średnio 3 000 zł/m-c netto, co w skali roku wynosi ok. 36 000 zł (wszystkie koszty utrzymania lokalu ponosi najemca). Lokal handlowy za 500 tys. można nabyć o pow. do 100 m2, dochód z wynajmu to ok. 3 000 zł - 5500  zł/m-c netto w zależności od lokalizacji lokalu.

Dochód  należy pomniejszyć o podatek dochodowy z tytułu wynajmu i ewentualny przestój na poszukiwanie najemcy, przyjmujemy okres ok. 2 miesięcy.

Dobrze inwestuje się w zakup lokali mieszkalnych w aparthotelu. Nowością na rynku jest również zakup lokali użytkowych, niemieszkalnych w budynkach zarządzanych przez operatora na podobnej zasadzie jak inwestowanie w zakup apartamentów w aparthotelu. Przewidywane zyski od 4 do 10 % rocznie.

 

Inwestowanie w nieruchomości to proces długofalowy. Zdaniem Teresy Michniak, Doradcy ds. nieruchomości WGN, inwestowanie w domy mieszkalne nie przynosi zadawalających rezultatów, dochody uzyskiwane z najmu, nie pokrywają w rezultacie kosztów remontów i bieżącego utrzymania nieruchomości.

Lidia Dołhan  / Doradca i analityk rynku nieruchomości komercyjnych WGN

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Architektura & Design
Architektura
& Design

WGN Wyceny
Projekty domów

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies