raporty i opinie o rynku

W co zainwestować 0,5 mln PLN

Najlepiej zainwestować 500 tys. zł w kupno lokali mieszkalnych w dużym mieście. W tych lokalizacjach zawsze będzie popyt na najem lokali mieszkalnych bądź apartamentów, niezależnie od koniunktury gospodarczej.

W dużym mieście,  co prawda, ceny sprzedaży lokali są większe, ale i dochody z tytułu czynszów najmu o wiele wyższe niż w mniejszych miastach.

Najchętniej wynajmowane są mieszkania o średniej powierzchni, od 35 do 50 m2, dwupokojowe, w dobrej lokalizacji, blisko centrum, oczywiście ładnie i funkcjonalnie umeblowane (standard IKEA mile widziany) i wyposażone w podstawowe urządzenia AGD (zmywarka, pralka, lodówka, odkurzacz, kawiarka).

Dobrze również wynajmują się lokale typu apartamentowego w nowoczesnych budynkach o wysokim standardzie wykończenia i wyposażenia. Zakup i wykończenie oraz wyposażenie takiego lokalu to koszty grubo przekraczające kwotę 500 tys. zł.

Dlatego dysponując kwotą 500 tys. zł można ją wydać na zakup dwóch mieszkań z rynku wtórnego, już wykończonych, w budynkach typu plomba z lat 1996-2005, o parametrach: 2 pokoje (najlepiej rozkładowe), pow. ok. 50 m2. Ważna przy zakupie mieszkań jest ocena sąsiedztwa, okolicy, dojazdu środkami komunikacji miejskiej, stanu technicznego i walorów estetycznych samego lokalu.

Zwroty z inwestycji dla mieszkania małego, o pow. 35-40 m2, 2 pokoje;

- wydatki: cena zakupu 240 000 zł x 2 = 480 000 zł ; 9 600 zł - podatek od czynności cywilnoprawnych; taksa notarialna 3 000 zł ; wypisy aktów notarialnych 200 zł; koszty wpisów w księgach wieczystych - 400 zł; opłata za pośrednictwo biura nieruchomości 9 600 zł, razem: 502 800 zł

- czynsz najmu miesięczny 1 400 zł 

- koszty administracyjne do zarządcy wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie  ok. 400 zł /m-c(opłaca najemca)

- koszty zużycia medów: prąd, gaz ok. 110 zł/m-c (opłaca najemca)

- podatek od nieruchomości ok. 40 zł/rok; tj. 3.33 zl/m-c (może opłacać również najemca, w zależności od zapisów umowy najmu)

1. Miesięczny przychód netto za 1 mieszkanie 1 400 zł /m-c, 16 800 zł/rok ; za dwa podobne lokale 33 600 zł/rok minus okres przejściowy ok. 2 miesiące na poszukiwanie kolejnych najemców - 5 600 zł

2. Należny podatek dochodowy od wynajmu za rok za dwa lokale 2 856 zł

3. Dochód za dwa lokale za rok: 33 600 zl - 5600 zł - 2 856 zł = 25 144 zł

Zwrot z inwestycji dla mieszkania o pow. ok. 80-90 m2 , 3-4 pokoje;

Wydatki: cena zakupu 460 000 zł; 9 200 zł -podatek od czynności cywilno prawnych; taksa notarialna 3 000 zł; wypisy aktów notarialnych 200 zł , koszt wpisu w księdze wieczystej 200 zł ; opłata za pośrednictwo biura nieruchomości 9 200 zł;   razem 481 800 zł

Czynsz najmu miesięczny 2 500 zł

- koszty administracyjne do zarządcy wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie  ok. 550 zł /m-c (opłaca najemca)

- koszty zużycia mediów: prąd, gaz ok. 140 zł/m-c (opłaca najemca)

- podatek od nieruchomości ok. 58 zł/rok; tj. 4,83zl/m-c (może opłacać również najemca, w zależności od zapisów umowy najmu)

1. Miesięczny przychód netto za mieszkanie 2 500 zł /m-c, 30 000 zł/rok ; minus okres przejściowy ok. 2 miesiące na poszukiwanie kolejnych najemców - 5 000 zł

2. Należny podatek dochodowy od wynajmu za rok 2 550 zł

3. Dochód za rok: 30 000zl - 5 000 zł - 2 550 zł = 22 450 zł

 

Najlepsze do wynajmu mieszkania 2 pokojowe, w miastach dużych takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa, Poznań, Szczecin.

W małych miastach , do 50 tys. mieszkańców, należy rozeznać czy jest zapotrzebowanie na wynajem lokali mieszkalnych.

Unikamy mieszkań z ogrzewaniem gazowym (brak chętnych na wynajem), zaniedbanych (jeżeli lokal wymaga remontu, należy remont przeprowadzić przed zgłoszeniem wynajmu), w "złej lokalizacji" (patologiczne sąsiedztwo), w słabych technicznie budynkach.

Zamiast mieszkań można inwestować w kupno lokali użytkowych, np. biurowych, usługowych lub handlowych.

Dochód z wynajmu lokalu biurowego w budynku kategorii B+ o pow. ok. 70-80 m2  to w tej chwili  średnio 3 000 zł/m-c netto, co w skali roku wynosi ok. 36 000 zł (wszystkie koszty utrzymania lokalu ponosi najemca). Lokal handlowy za 500 tys. można nabyć o pow. do 100 m2, dochód z wynajmu to ok. 3 000 zł - 5500  zł/m-c netto w zależności od lokalizacji lokalu.

Dochód  należy pomniejszyć o podatek dochodowy z tytułu wynajmu i ewentualny przestój na poszukiwanie najemcy, przyjmujemy okres ok. 2 miesięcy.

Dobrze inwestuje się w zakup lokali mieszkalnych w aparthotelu. Nowością na rynku jest również zakup lokali użytkowych, niemieszkalnych w budynkach zarządzanych przez operatora na podobnej zasadzie jak inwestowanie w zakup apartamentów w aparthotelu. Przewidywane zyski od 4 do 10 % rocznie.

 

Inwestowanie w nieruchomości to proces długofalowy. Zdaniem Teresy Michniak, Doradcy ds. nieruchomości WGN, inwestowanie w domy mieszkalne nie przynosi zadawalających rezultatów, dochody uzyskiwane z najmu, nie pokrywają w rezultacie kosztów remontów i bieżącego utrzymania nieruchomości.

Lidia Dołhan  / Doradca i analityk rynku nieruchomości komercyjnych WGN

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies