raporty i opinie o rynku

Rynek kamienic i powierzchni zabytkowych w Krakowie w 2008 roku

Przedwojenna, zabytkowa zabudowa wielorodzinna – kamienice - jest dominującą formą urbanistyczną centrum Krakowa, obejmującą najstarszą część Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza.
Cechą charakterystyczną kamienic jest ich atrakcyjne położenie w najlepszych lokalizacjach miasta i niepowtarzalne walory architektoniczne, historyczne i artystyczne. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług (turystyka i gastronomia), a niepowtarzalność architektoniczna i historyczna jest źródłem dobrej „marki” dla właściciela takiego budynku. Dlatego można mówić o odrębnym segmencie rynku nieruchomości – rynku kamienic, z jego własną dynamiką, popytem i podażą.


Specyfiką tego rynku jest jego ograniczona podaż, gdyż przedwojennych kamienic nie przybywa, a nowe oferty sprzedaży kamienic są najczęściej wynikiem regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Najmodniejsze ulice, wzdłuż których rozciąga się zabytkowa i przedwojenna zabudowa mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant, z ulicą Floriańską, Rynkiem Głównym, Grodzką i Szewską, dalej przedwojenne dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną, ponadto ulica Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa, Lubicz, Grzegórzecka.  W Krowodrzy najatrakcyjniejszy jest Salwator wokół Placu Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół ul. Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim ulice Kalwaryjska i Limanowskiego z przecznicami, ale coraz modniejsze są tereny powyżej tych ulic na Wzgórzu Lasoty (Zamojskiego, Parkowa) oraz Dębniki. Obrót rynkowy kamienicami w Krakowie występuje na obszarze trzech dawnych dzielnic: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Na podstawie dotychczasowych zarejestrowanych transakcji sprzedaży (po trzech kwartałach 2008 r.) szacuje się, że w 2008 roku nastąpił gwałtowny spadek obrotów na rynku: zawarto o 50% mniej transakcji sprzedaży kamienic lub ich udziałów, a wartość obrotów zmalała o 40% w stosunku do roku 2007. Równocześnie wzrosła o 14% średnia cena jednostkowa kamienicy (1 m2 powierzchni użytkowej) w ciągu ostatniego roku.


Kraków ul. Bożego Ciała

Wolumen (ilość) zawartych transakcji w 2008 gwałtownie spadł do poziomu z 2003 r. Właścicieli zmieniło zaledwie osiemdziesiąt parę kamienic, dwukrotnie mniej niż w 2007 r.! Obroty spadały jednak znacznie wolniej i wciąż były wysokie w porównaniu z latami 2003-2005. Świadczy to szybko malejącym popycie na powierzchnie w centrum miasta spowodowanym wysokimi cenami na rynku.


Potwierdzeniem tej sytuacji na rynku był obserwowany ciągły wzrost cen 1m2 powierzchni użytkowej kamienic w Śródmieściu (w Podgórzu i Krowodrzy podobnie). Po gorączce na rynku nieruchomości w 2006 i 2007 r., gdy ceny rosły w tempie kilkudziesięciu procent rocznie, w 2008 roku dynamika wzrostu wyraźnie opadła do 14%, a pod koniec roku rozpoczął się już niewielki spadek cen.

Rok 2008 to czas zmiany trendu, przesilenia na rynku kamienic – popyt spadł a podaż i ceny utrzymywały się na wysokim poziomie, co widoczne było po ilości ofert.


Kraków ul. Długa 48

Na przełomie 2008 i 2009 roku oferowanych było prawie 180 kamienic do sprzedaży. Oznacza to 80% wzrost podaży w stosunku do roku poprzedniego. Największa ilość oraz wartość oferowanych kamienic dotyczy obszaru Śródmieścia (prawie 100 ofert), wyraźnie mniej nieruchomości było do kupienia w Krowodrzy (30) i Podgórzu (50). Średnia cena ofertowa kamienicy w Śródmieściu sięgała prawie 10 tys. zł/m2, a najdroższa oferta sięgała 35 tys. zł/m2. W Krowodrzy średnia cena ofertowa wynosiła prawie 7 tys. zł/m2 a maksymalna ponad 11 tys. zł/m2. W Podgórzu cena średnia nie przekraczała 8 tys. zł/m2 a najdroższa wynosiła ponad 16 tys. zł/m2. Najdroższa kamienica oferowana była na Stradomiu za cenę 65 mln zł.


Kraków ul. Długa 47

W 2008 roku sprzedano aż 3 kamienice w Śródmieściu za ponad 10 mln zł każda a najdroższe kamienice w Krowodrzy i Podgórzu kosztowały ponad 3,5 mln zł. Średni wydatek na zakup kamienicy w Krakowie to 5,2 mln zł. 1 m2 powierzchni użytkowej kamienicy nie przekroczył 20.000 zł/m2 nawet w najdroższych punktach miasta (Rynek Główny, Floriańska, Grodzka, Szewska).

Szacuje się, że obrót rynkowy w 2008 roku wyniósł nieco ponad 300 mln zł, co oznacza spadek w stosunku do 2007 roku o ok. 40% (ilość transakcji spadła o 50%). Dane te wskazują, że największy napływ kapitału inwestycyjnego był w 2006 r., gdy zarejestrowano największą ilość transakcji przy rosnących cenach i malejącej podaży, a rok 2008 był okresem realizacji zysków i odsprzedaży kamienic (jako budynków lub, po podziale, jako nieruchomości lokalowych), stąd gwałtowny wzrost cen i ich podaży przy jednoczesnym spadku popytu.


Kraków wciąż jest rynkiem o znaczeniu ponadregionalnym, międzynarodowym. Analiza transakcji na obszarze Kazimierza i Stradomia wskazuje na coraz większy udział zagranicznego kapitału, głównie z państw Unii Europejskiej, USA i Izraela. W 2008 można mówić nawet o dominacji kapitału zagranicznego w stosunku do krajowego – jego udział w obrotach szacuje się na prawie 80%, podczas gdy w 2007 wynosił on 53% a np. w 2003 tylko 13%.


Kraków ul. Józefa 34

Co przyciąga zagranicznych inwestorów do Krakowa?

Oprócz czynników makroekonomicznych obserwowanych już w latach poprzednich, takich jak wejście Polski do UE, wzrost gospodarczy i hossa na rynku nieruchomości istotna jest także bardzo dobra „marka” turystyczna Krakowa. Owocem gwałtownego wzrostu ruchu turystycznego w mieście opisywanym w mediach jako jedna z kilku stolic turystycznych Europy jest rosnące zaangażowanie inwestorów branży turystycznej.

Właśnie inwestycje związane z turystyką w ostatnich latach są jedną z głównych strategii inwestycyjnych na rynku kamienic. W ścisłym centrum brak wolnych terenów pod budowę hoteli i innych obiektów turystycznych, ponadto występuje duży popyt na małe hoteliki i hostele (nieskategoryzowane obiekty o niższym standardzie od hoteli i pensjonatów, ale oferujące znacznie tańsze noclegi). Kamienice, będące dotychczas budynkami wielorodzinnymi, modernizowane są pod funkcje turystyczne w całości lub w części, często z wykorzystaniem parteru i piwnic na lokale gastronomiczne.

W dalszym ciągu duży odsetek wśród kupujących stanowią „rentierzy”, inwestujący swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości, które powinny im przynosić stałe źródło dochodów z wynajmu. W tym przypadku podstawą do negocjacji ceny sprzedaży jest stopa zwrotu z inwestycji. Tę grupę inwestorów interesują głównie kamienice przy głównych ciągach handlowych, takich jak Floriańska, Grodzka, Szewska, Rynek Główny.

W 2008 roku zniknęli z rynku inwestorzy krótkoterminowi (odsprzedający szybko poszczególne mieszkania i czerpiący zysk z różnicy cen oraz adaptacji dodatkowych powierzchni strychowych i nadbudowy kolejnych kondygnacji mieszkalnych), dla których obecne ceny były już zbyt wysokie. Była to główna przyczyna załamania się popytu.

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl przewiduje, że po okresie stagnacji w 2008 roku i spadków cen w 2009 r. kapitał inwestycyjny powróci na rynek kamienic, a ich ceny osiągną nowe rekordy. Są to bowiem nieruchomości najlepiej położone w Krakowie, unikatowe jako dobra kultury i dzieła wybitnych architektów, a moda na apartamenty w zabytkowym centrum stolicy turystycznej Polski będzie wciąż nakręcała koniunkturę w tym segmencie rynku. Dodatkową przesłanką do powrotu inwestorów na ten rynek jest znaczące osłabienie polskiej waluty względem euro i dolara, co oznacza dla inwestorów zagranicznych obniżkę cen krakowskich kamienic. Powrót do wzrostów cen nie nastąpi jednak wcześniej niż w 2010 r.

Kraków, marzec 2009

Krzysztof Bartuś
Prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości z siedzibą w Krakowie
analityk, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 06-07/09

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies