raporty i opinie o rynku

Przedwojenne wille i szlacheckie dworki w cenie zwykłego mieszkania

Szlachecki dworek za 300 tys. zł? To nie żart. Polski rynek wtórny nieruchomości rozwija się, oferując coraz to szersze możliwości wyboru i coraz więcej kategorii obiektów. Jednym z ciekawszych trendów jest wzrastające zainteresowanie nieruchomościami zabytkowymi i historycznymi. W zeszłym roku w WGN zaobserwowano wzrost sprzedaży tej grupy nieruchomości aż o 20 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Chodzi o dwory, posiadłości ziemiańskie, czy też wille. Wbrew pozorom w naszym kraju nie brakuje ciekawych, choć często niedoinwestowanych obiektów tego typu. Mogą być one łakomym kąskiem dla inwestorów zainteresowanych choćby branżą hotelarską. Rynek takich obiektów zyskał na popularności zwłaszcza po wejściu Polski do Unii Europejskiej, gdyż na renowacje zabytkowych obiektów, można uzyskać unijne dofinansowanie.

Wg szacunków w naszym kraju jest około 10 tys. obiektów typu dworek, rezydencja, zamek czy pałac. Po ciężkich przejściach historycznych, zniszczeniach wojennych i dekapitacji okresu komunizmu, w naszym krajobrazie najwięcej zachowało się rezydencji i dawnych dworków szlacheckich. Ich liczba, wg szacunków, wynosi około 6 tys. Ponad 20 proc. całego zasobu nieruchomości historycznych i zabytkowych tego typu znajduje się w Wielkopolsce, po około 10 proc. przypada na Dolny Śląsk i Mazowsze. Podobna liczba dotyczy Pomorza.

O tym, że rynek obiektów zabytkowych zyskuje na znaczeniu może świadczyć fakt, że coraz więcej jest pośredników wyspecjalizowanych tylko w takich obiektach.

Warto zaznaczyć, że ważnym graczem na tym rynku ciągle pozostaje państwo. W minionym roku tylko np. Agencja Nieruchomości Rolnych na Dolnym Śląsku ogłosiła sprzedaż ponad 150 dworków i pałaców. Podobnie jest w innych regionach.

Jak kształtują się ceny tego typu obiektów? Oczywiście rozpiętość jest w tym przypadku bardzo duża i zależy od wielu kwestii: stanu budynku, położenia, wielkości działki itp. Wbrew pozorom jednak, zakup przedwojennej nieruchomości nie musi być bardzo kosztowny, choć najniższe wyceny zyskują z reguły dwory i wille do remontu. 

W WGN ich średnia cena w ciągu ostatnich 6 miesięcy wynosiła 3 tys. zł za metr kwadratowy. Najtańsze nieruchomości tego typu są jednak na poziomie kosztów, jakie należałoby ponieść w przypadku kupna przeciętnego mieszkania w dużym mieście.

Przykład, to jedna z ofert z grudnia 2013 r. W Wielkopolsce sprzedający wystawił dworek z XIX wieku, wpisany do rejestru zabytków. Cena za obiekt o powierzchni użytkowej 800 m kw. (wraz z parkiem o powierzchni 6400 m kw.) wynosi 310 tys. zł. Jak informuje oferent – budynek jest do remontu, m.in. brak ogrzewania, sprawnej instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej. To jedna z najtańszych ofert obecnie w WGN.

Na drugim biegunie cenowym są obiekty zrewitalizowane, często działające, jako hotele, pensjonaty czy zajazdy. Tu ceny zaczynają się od kilku i mogą sięgnąć nawet kilkudziesięciu milionów złotych.

Przykład to choćby dworek w tradycyjnym, polskim stylu z Wielunia, w województwie łódzkim. Nieruchomość z XIX wieku, w zabytkowym parku wyceniono na 9 mln zł. Zdarzają się też nieruchomości w cenach 15 mln a nawet ponad 20, ale nie będziemy ich tu przytaczać, z racji tego, że ze względu na kubaturę, powierzchnię i wiek raczej mieszczą się w kategorii pałaców i zamków, niż dworów.

Czy obiekty zabytkowe to dobry biznes? Odpowiedź oczywiście będzie niejednoznaczna, w zależności od zasobności portfela, oczekiwań inwestora oraz samej nieruchomości. Na pewno ten segment rynku wtórnego daje wiele możliwości. Część ofert, zwłaszcza tych, gdzie budynek jest mocno zniszczony i przeceniony, można traktować po prostu w kategorii zakupu atrakcyjnego gruntu, bardzo często parku. Jeśli natomiast potencjalny inwestor decydowałby się na remont zabytkowego dworu, z jednej strony musi liczyć się z poważnymi nakładami finansowymi, z drugiej – może liczyć na pewne udogodnienia.

Kwestią kluczową jest sprawa ochrony konserwatora zabytków. Jeśli obiekt jest w rejestrze, potencjalny inwestor będzie zobowiązany konsultować z nim wszelkie remonty czy przebudowy.

Są jednak również i plusy takiej sytuacji. Inwestor może liczyć na pomoc finansową państwa i samorządu terytorialnego np. w postaci obniżenia o połowę ceny sprzedawanej nieruchomości, jeśli zadeklaruje się jej rewitalizację, różnego rodzaju ulgi podatkowe, czy dotacje celowe, które mogą stanowić nawet 50–75 proc. całości inwestycji. Można też starać się o różnego rodzaju granty i fundusze unijne.

Na pewno po latach całkowitego zastoju, rynek zabytkowych nieruchomości zdecydowanie zyskał na znaczeniu. W naszym krajobrazie przybyło sporo odrestaurowanych i rentownych obiektów, które z powodzeniem pełnią funkcję zajazdów, hoteli czy wreszcie atrakcji turystycznych. Oczywiście nie jest to sprawa tania. Inwestor, który wejdzie na ten rynek będzie musiał często na wyremontowanie nieruchomości kupionej za 2 mln zł, wydać kolejne 2 mln lub wiecej, ale przykłady pokazują, że interes się opłaca. Światowa Organizacja Turystyki podaje choćby w swoich wyliczeniach, że obłożenie hoteli w zabytkowych murach jest o 30 – 40 proc. większe, niż w przypadku budynków nowoczesnych. Ponadto, należy pamiętać, że rewitalizacja dworku daje choćby możliwość różnego rodzaju współpracy z samorządami (które widząc potencjał turystyczny, często same zabierają się za remonty) i organizacji różnego rodzaju eventów. Tak właśnie, z powodzeniem, funkcjonuje coraz więcej zabytkowych, odrestaurowanych nieruchomości w Polsce.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

 

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies