Poprawa sytuacji jest wynikiem kilku czynników: głębokiego spadku liczby rozpoczynanych inwestycji, redukcji cen a także stopniowego powrotu na rynek nabywców, przy ustabilizowaniu się warunków kredytowania hipotecznego. Także relatywnie spokojny przebieg spowolnienia gospodarczego w kraju przyczynia się do bardziej optymistycznego klimatu na rynku mieszkaniowym, niż trzy kwartały wcześniej. Choć sprzedaż w liczbach globalnych nie wzrosła spektakularnie, to dzięki równoczesnemu spadkowi wielkości oferty w większości miast proporcja liczby lokali sprzedanych w stosunku do liczby mieszkań w ofercie znacznie się poprawiła.


Po pierwszym półroczu 2009 widać wyraźnie objawy kryzysu w budownictwie mieszkaniowym w statystykach GUS w pozycji „mieszkania rozpoczęte” przez deweloperów („na sprzedaż i wynajem”). Liczba rozpoczętych w I półroczu lokali nie przekroczyła 19 tysięcy w skali całego kraju, co oznacza spadek w stosunku do pierwszego półrocza 2008 roku o ok. 50%. Według monitoringu REAS po pierwszym półroczu wprowadzono do sprzedaży w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi niespełna 4 tysiące mieszkań. Na tych sześciu rynkach powstaje ok. 60% wszystkich mieszkań budowanych w Polsce na sprzedaż.
Nawet jeśli część rozpoczętych inwestycji nie pojawiła się w sprzedaży, choć budowa naprawdę ruszyła, jest nieprawdopodobne, aby była to liczba przekraczająca znacznie połowę liczby podawanej przez GUS. Najprawdopodobniej znaczna część budów wykazanych w statystykach jako rozpoczęte, w rzeczywistości nie została wcale rozpoczęta. W konsekwencji uprawnione jest przypuszczenie, iż skala redukcji skali budownictwa w I półroczu 2009 roku w stosunku do analogicznego okresu 2008 w sektorze deweloperskim sięga ok. 75%.


Kluczowe znaczenie dla dalszego rozwoju sytuacji będzie miało to, czy banki zaczną w większym stopniu udzielać kredytów, przede wszystkim hipotecznych, ale także – tych dla firm deweloperskich. Kredyty hipoteczne dla indywidualnych nabywców mają podstawowe znaczenie dla sprzedaży
w inwestycjach już realizowanych, ale czy ruszą nowe inwestycje zależy od tego, czy finansowanie z banków uzyskają firmy. Trudno bowiem dziś wyobrazić sobie zarząd jakiejkolwiek firmy deweloperskiej podejmujący ryzyko rozpoczynania budowy bez zapewnionego finansowania. Tymczasem podane przez Związek Banków Polskich wyniki akcji kredytowej po pierwszym półroczu 2009 wskazują na utrzymujący się trend redukcji finansowania na poziomie ok. 55% w porównaniu z I połową roku 2008.

Wydaje się także mało prawdopodobne aby banki w najbliższych miesiącach istotnie zmieniły swoją politykę w stosunku do deweloperów. W rezultacie scenariusz niedoboru podaży w 2010 roku staje się coraz bardziej prawdopodobny. W międzyczasie zakończone zostaną obecnie realizowane budowy
a wobec braku nowych zleceń część firm budowlanych zredukuje zatrudnienie, podobnie jak producenci niektórych materiałów budowlanych. Im dłużej będzie trwał okres zredukowanej aktywności, tym trudniej będzie odbudować potencjał wykonawczy i produkcyjny, kiedy powróci dobra koniunktura. Tym wolniej będzie zatem rosła podaż na początku kolejnego cyklu. Z perspektywy firm deweloperskich wydaje się, że najgorszy moment rynek ma już za sobą.

Pomimo problemów jakie mają potencjalni nabywcy z uzyskaniem kredytów, sprzedaż wyraźnie wzrosła w II kwartale 2009 r. w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami. W sześciu aglomeracjach, stanowiących w przybliżeniu ok. 60% rynku mieszkań na sprzedaż, a w ujęciu wartościowym ok. 75% rynku, sprzedano w II kwartale 2009 roku ok. 5,8 tys. lokali, czyli o ok. 32% więcej niż w I kw. 2009 i w przybliżeniu prawie tyle samo, co w II kw. 2008 r.

Na podkreślenie zasługuje fakt relatywnie niedużej skali nadwyżki podaży nad popytem. Na koniec II półrocza 2009 łączna wielkość oferty w sześciu miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wynosiła ok. 31 tys. mieszkań, z czego ok. 7 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane. Jeśli założyć, że na zrównoważonym rynku w każdym momencie powinna utrzymywać się oferta równa w przybliżeniu rocznej sprzedaży,
to nadwyżkę na koniec czerwca 2009 roku (nadwyżka liczby mieszkań w ofercie nad sprzedażą z ostatnich 4 kwartałów) na 6-ciu analizowanych rynkach szacować można by na około 9 tys. jednostek. Należy jednak pamiętać, że sprzedaż w ostatnich czterech kwartałach była wyraźnie ograniczona niższą dostępnością kredytów, a wskaźnik liczby mieszkań budowanych rocznie na sprzedaż w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w całej Polsce kształtował się od 2000 roku średnio na poziomie 1,2.


W związku z tym obecny poziom oferty w skali kraju - odpowiadający wskaźnikowi ok. 1,3 nowego mieszkania na sprzedaż rocznie na 1000 mieszkańców – trudno uznać za wysoki. Druga połowa roku powinna być nieco lepsza od pierwszej z kilku powodów:

• ceny już są wyraźnie niższe, i najprawdopodobniej się ustabilizują,
• podaż nie rośnie, a do potencjalnych nabywców stopniowo zacznie docierać przekonanie, że w kolejnych kwartałach wybór mieszkań będzie mniejszy,
• akcja kredytowa będzie najprawdopodobniej na podobnym, lub nieco wyższym poziomie, jak w I połowie 2009 roku.

Więcej informacji o rynkach poszczególnych miast znajduje się w pełnym tekście raportu firmy REAS.