Leszek Michniak WGN Nieruchomości

Z najbardziej spektakularnymi obniżkami cen gruntów, dochodzącymi nawet do 60%, mieliśmy do czynienia w 2008 i pierwszym półroczu 2009 roku; w
drugim półroczu obniżki były już mniejsze, z przedziału 15 – 40 %, bo też urealniły się ceny ofertowe. Od ubiegłego roku zauważamy około 45-procentowy spadek popytu na grunty. Jednak w dalszym ciągu zainteresowanie budzą tereny z korzystną ceną i lokalizacją, dla konkretnej funkcji: pod budynki biurowe, hotelowe, magazynowe i przemysłowe.
Grunty uważane są za dobrą inwestycję, pod warunkiem realnej ceny. Inwestorzy interesują się terenami o powierzchni 3000 – 5000 mkw. w granicach miast pod usługi, handel, biura, magazyny, oraz działkami pod przemysł, o powierzchni około 1,5 ha w granicach miast lub na ich obrzeżach.


Na rynku wciąż można znaleźć „okazje”; pomimo wysokich cen ofertowych, warto negocjować, gdyż w tym segmencie jest duża nadpodaż ofert sprzedaży – w stosunku do ofert kupna kształtuje się w proporcji 18:1 (wg danych WGN). Bieżący rok zapowiada się korzystnie dla inwestorów, mogą spodziewać się kolejnych spadków zawyżonych cen nieruchomości. Nowe inwestycje w dalszym ciągu są jednak uzależnione od polityki kredytowej banków.

Lokale handlowe
Utrzymuje się poprzedni trend, tzn. wysoki popyt na kupno dobrze usytuowanych lokali handlowo-usługowych. W najlepszych lokalizacjach praktycznie brak ich na sprzedaż; właściciele nieczęsto chcą się ich pozbyć, gdyż są dochodowe, a jeśli już, to szybko znajdują nabywcę. W związku z powyższym, w centrach miast zdecydowanie więcej jest lokali do wynajmu niż do sprzedaży. Większa podaż jest natomiast w lokalizacjach poza ścisłymi centrami.



Lokale usytuowane przy głównych ulicach handlowych i ciągach pieszych znajdują nabywców; lokale źle usytuowane nie budzą zainteresowania, nawet pomimo okazjonalnie niskiej ceny. Przyszły właściciel musi mieć pewność, że najemca będzie osiągał odpowiedni dochód i płacił czynsz. Bardzo niekorzystna jest częsta rotacja najemców. W ostatnich miesiącach widoczna jest zmiana tendencji: najemcy przykładają większą wagę do poziomu czynszów, wobec ubiegłorocznego spadku obrotów w handlu i usługach. Lokale o przeszacowanych czynszach stoją puste.

Powierzchnie biurowe
W ubiegłym roku, w większości dużych miast w Polsce, dało się odczuć średnio 40-procentowy spadek popytu na powierzchnie biurowe, co przełożyło się na spadki cen czynszów. Najemcy interesują się powierzchniami z przedziału 50 – 300 mkw., rzadziej dużymi, powyżej 1000 mkw.  Międzynarodowe koncerny, lokujące swoje centra zarządzania w tej części Europy, są dobrymi klientami deweloperów budujących w systemie „build to suit”. Potrzebując większych, nowoczesnych powierzchni, rzędu kilku – kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych, decydują się czekać na ukończenie biurowców budowanych pod ich konkretne potrzeby. Przy wyborze lokalu biurowego dużego znaczenia nabrało kryterium ceny, zwłaszcza w przypadku polskich firm. Natomiast wysoki standard biura był podstawowym kryterium przede wszystkim dla firm zagranicznych. W 2009 charakterystyczna była wyczekująca postawa deweloperów rynku biurowego. Przyczyny to – albo obserwacja trendów rynkowych przed podjęciem konkretnych decyzji, albo konieczność, wobec trudności z uzyskaniem kredytowania. Banki bowiem zdecydowanie podniosły poprzeczkę deweloperom, żądając np. podpisania umów przednajmu na min. 50 procent powierzchni biurowej – co w ubiegłym roku nie było łatwe.

Rynek mieszkaniowy
Od początku roku obserwuje się wzrost popytu na kupno mieszkań i postępujące równoważenie popytu z podażą. Tym samym, ceny są stabilne i nic nie wskazuje na to, by miały nadal spadać. Skomplikowane procedury i bardziej szczegółowe prześwietlanie przez banki potencjalnych kredytobiorców wydłużyły proces zakupu nieruchomości. Z analiz WGN wynika, że w 2009 roku „przeciętny Kowalski” otrzymał kredyt na zakup mieszkania o wartości średnio 40 % niższej niż rok wcześniej. Tak więc, pomimo ubiegłorocznych spadków cen ofertowych, dochodzących w niektórych miastach nawet do 26 %, a także otwartości sprzedających na negocjacje, siła nabywcza społeczeństwa zmalała.

Utrzymuje się ubiegłoroczny trend zakupów o charakterze inwestycyjnym, zwłaszcza mieszkań 2-pokojowych w dużych miastach, z przeznaczeniem do wynajmu. Zwiększa to ofertę mieszkań do wynajmu, co przekłada się na korzystne dla najemców spadki czynszów.