Wg analiz WGN, w II kwartale 2010 podaż przewyższyła popyt ośmiokrotnie.

Za przyczyny spadku popytu można uznać przede wszystkim wyhamowanie zakupów inwestycyjnych, dominujących w latach 2006 – 2007, a także stosunkowo wysokie ceny działek budowlanych, pomimo 20 – 25 procentowych korekt w kolejnych latach. Jednocześnie brak otwartości na negocjacje i sztywna postawa sprzedających, zwłaszcza tych, którzy zainwestowali w szczycie cenowym, zaciągając kredyty i licząc na zyski.

Kupujący nie wykazują zainteresowania drogimi ofertami – jest to charakterystyczne zarówno dla rynku indywidualnych klientów, jak i biznesowych, inwestujących w duże tereny komercyjne. Wydłużył się więc czas sprzedaży działek, zwłaszcza w rejonach uważanych za mniej atrakcyjne. Najogólniej mówiąc, w obecnej sytuacji rynkowej uwagę kupującego można przyciągnąć okazyjną ceną, niższą o przynajmniej 30% od przeciętnej w danym rejonie.

W obrębie poszczególnych dzielnic i osiedli najszybciej nabywcę znajdują działki położone na obszarach objętych planem miejscowym, przy dobrych drogach dojazdowych, z mediami przy granicy, posiadające dobre proporcje, o powierzchni 800 – 1200 mkw. Dodatkowe walory to: podstawowa infrastruktura usługowa w pobliżu (sklep, poczta, apteka, szkoła). Nie budzą zainteresowania działki bez planu miejscowego lub studium do planu, a dodatkowo bez zabudowy po sąsiedzku; bez mediów przy działce; o nieregularnych, „trudnych” kształtach, np. bardzo wąska i długa, itp.

Z deklaracji kupujących wynika, że 92% spośród nich kupuje w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dobra lokalizacja

Warunek podstawowy dobrej lokalizacji działki to szybki, w miarę bezkolizyjny dojazd do centrum Wrocławia oraz uzbrojenie terenu, przede wszystkim w sieć wodociągowo-kanalizacyjną i elektryczną, ponieważ w ostatnim czasie znacznie wzrosły koszty ich budowy. Z brakiem miejskiej sieci gazowej można sobie poradzić tańszym kosztem, korzystając z systemów zasilania gazem z zewnętrznych zbiorników instalowanych na działce; na rynku funkcjonuje wiele firm oferujących tego typu systemy w przystępnej cenie.

Dobra lokalizacja to także bliskość terenów zielonych, brak uciążliwego sąsiedztwa, zwłaszcza przemysłowego, podstawowe elementy urbanizacji, jak ulice z chodnikami, kanalizacją burzową i oświetleniem, bliskość podstawowego handlu i usług.

We Wrocławiu niezmiennie od lat, najbardziej poszukiwane są lokalizacje w południowych i południowo-zachodnich rejonach miasta, zarówno z uwagi na dobrą opinię o panującym tu mikroklimacie, jak i dość szybkie połączenia komunikacyjne z centrum. Stopniowo, wraz z rozbudową i modernizacją sieci ulic oraz infrastruktury, wzrasta zainteresowanie innymi rejonami miasta.

Po wiosennym zagrożeniu powodziowym, utrwalił się trend spadku zainteresowania działkami w sąsiadujących z Odrą osiedlach, które ucierpiały zwłaszcza podczas powodzi w 1997 roku, jak np. Opatowice Do wyjątków należy tzw. Wielka Wyspa, czyli fragment dzielnicy Śródmieście wydzielony kanałami Odry, z osiedlami, które zawsze budziły pożądanie kupujących, jak: Biskupin, Dąbie, Sępolno, Zalesie, Zacisze i Bartoszowice. Tu jednak podaż wolnych działek jest znikoma, a potencjalne ceny bardzo wysokie, powyżej 800 zł/mkw.

Ceny

Pomimo niskiego popytu, ceny ofertowe działek w obrębie miasta są stabilne. Jeżeli dochodzi do obniżek, to nieznacznych, do 5%. 

Nowe tendencje na wrocławskim  rynku

Budowa Wielkiej Obwodnicy Autostradowej przyczyniła się do zwrócenia uwagi kupujących na osiedla w północno-zachodnich i północnych rejonach miasta – jak np. Stabłowice, Polanowice, Widawa, Osobowice – które przed tą inwestycją uważane były za mniej atrakcyjne z uwagi na brak szybkiego połączenia z centrum miasta. Jak na razie, nie ma to jeszcze przełożenia na wzrost cen działek.

W okolicach Wrocławia

sytuacja jest podobna – w ciągu ostatniego półrocza znacznie wzrosła podaż nowych ofert sprzedaży działek, co wpłynęło na obniżenie cen ofertowych o średnio 8%. Pomimo, że sprzedający są bardziej, niż jeszcze w ubiegłym roku, otwarci na negocjacje – popyt jest umiarkowany.

Uwagę potencjalnych kupujących zwracają rejony szybko i w miarę bezkolizyjnie skomunikowane z Wrocławiem, a zwłaszcza wyposażone w infrastrukturę sieciową, jak np. w pasie na południe od Wrocławia: Kobierzyce, Dobrzykowice, Św. Katarzyna, Nadolice, Gajków, Kąty Wrocławskie, Wierzbice, Tyniec, Domasław, Smolec, oraz na północy, przy trasach wylotowych do Poznania i do Warszawy, np.: Wisznia Mała, Mirków, Szczodre, Długołęka, w odległości do około 30 km od granic miasta. Są tam tereny przygotowane przez gminy pod budownictwo jednorodzinne: gotowe plany miejscowe, wykonane podziały, uzbrojenie, lokalne drogi.

Tańsze oferty, na poziomie 60 - 140 zł za mkw., można znaleźć w lokalizacji powyżej 50 km od granic miasta. Jednak i tu decydujące znaczenie ma czas dojazdu do Wrocławia. 

opracowanie:

Małgorzata Battek

Analityk Rynku

WGN Nieruchomości