raporty i opinie o rynku

Czy mieszkania z rynku wtórnego stanieją w 2014 roku? Państwo do nich nie dopłaci

Jedna z największych niewiadomych dotyczących mieszkaniówki w przyszłym roku to zachowanie cen na rynku wtórnym. Czy nieruchomości używane stanieją? Wiele na to wskazuje, bo po pierwsze – będzie trudniej o kredyty, po drugie – państwo nie dopłaci do kupna takich nieruchomości. W ramach programu Mieszkanie dla Młodych, wesprze tylko kupno mieszkań nowych.
Czy jednak ceny rzeczywiście spadną, a jeśli tak to kiedy i o ile? Prognoza w tej sprawie jest bardzo trudna, bowiem sytuacja na rynku wtórnym jest w dużej mierze uzależniona od cen nieruchomości i popytu na rynku pierwotnym oraz powodzenia programu Mieszkanie dla Młodych.

Na razie wiele wskazuje na to, że z powodu drastycznie niskich limitów cen mieszkań, kwalifikujących się do wsparcia na największych rynkach, zasięg nowego programu, przynajmniej na razie, będzie mocno ograniczony. Deweloperzy w miastach takich jak Kraków czy Wrocław sprzedają obecnie lokale w przeciętnych cenach nawet często o ponad 1000 zł większych za metr, niż wynoszą limity cen.

Przypomnijmy, że Warszawie (na terenie miasta) limit wynosi nieco ponad 5800 zł/ m kw., w Gdańsku – 5718, w Krakowie niecałe 4900 zł, w Poznaniu – 5600, a we Wrocławiu 4774 zł. Szczególnie w takich miastach jak Kraków, czy Wrocław są one znacznie zaniżone. Warunki cenowe spełnia zaledwie od kilku do kilkunastu procent oferty.

Dużo więc wskazuje na to, że przynajmniej w pierwszych „rozruchowych” miesiącach, klientom programu MDM będzie ciężko znaleźć właściwe mieszkanie. Później może być już z tym nieco lepiej, ale coś za coś – albo ceny faktycznie się nie zmienią, a firmy będą stosować różnego rodzaju triki, by obejść widełki programu (np. poprzez sprzedaż wraz z „tanim” mieszkaniem, bardzo drogi garaż itp.), albo odbije się to na jakości inwestycji deweloperskich, czy też lokalizacji.
Wielu obserwatorów rynku już teraz spodziewa się sytuacji przesuwania inwestycji deweloperskich na obrzeża, przedmieścia, gdzie ceny gruntów są dużo niższe, a tym samym można obniżyć koszty całej budowy.

To jednak rozwiązanie niekoniecznie pożądane przez klientów i choćby dlatego rynek wtórny, który w Polsce nadal jest najpopularniejszy, może nie stracić bardzo na popycie. Wybór lokalizacji, standardu i rodzaju mieszkania używanego jest po prostu szerszy i niejednokrotnie może się okazać, że płacąc tyle samo, bądź nieco tylko więcej, niż na rynku pierwotnym, można mieć lokal nie wymagający wkładu własnego, a do tego położony w atrakcyjnej lokalizacji, np. blisko centrum, sklepów, przedszkoli, miejsca pracy. Z punktu widzenia klienta jest to bardzo istotna zaleta.
Inna kwestia, która wydaje się neutralizować odpływ klientów od rynku wtórnego, na rzecz rynku pierwotnego, to stosunkowo ograniczona liczba ewentualnych uczestników programu MDM. Przypomnijmy, że musi być to osoba (singiel lub członek rodziny), która nie ukończyła 35 lat, która po raz pierwszy kupi własne mieszkanie.
Co więcej – ograniczona oferta deweloperów w dużych miastach, jest jeszcze bardziej skromna na mniejszych lokalnych rynkach – w małych miejscowościach, gdzie inwestycji jest bardzo mało. Z konieczności więc klienci na takich rynkach będą nadal szukać w ofercie mieszkań używanych. Wszystkie te wymienione wcześniej kwestie zdają się wskazywać na to, że rynek wtórny, nawet jeśli miałby odczuć spadek popytu, będzie on niewielki i nie wpłynie istotnie na ceny.

To jednak tylko część prawdy, bowiem z drugiej strony przyszły rok przywita klientów gorszymi warunkami kredytowania – trzeba będzie wyłożyć pieniądze na wkład własny, by uzyskać bankowy kredyt. Na początek będzie to 5 proc. wartości, ale z każdym rokiem będzie on rósł, by w 2017 wynieść 20 proc.
Wielu obserwatorów rynku obawia się, że takie zmiany skutecznie przygaszą odradzający się popyt, co skutecznie przełoży się na spadki cen – szczególnie dotyczyć to będzie rynku wtórnego, którego nowy program państwowego wsparcia nie obejmie.
Z drugiej strony negatywne skutki nowej rekomendacji dotkną także tych klientów rynku pierwotnego, którzy nie będą objęci programem Mieszkanie dla Młodych. Należy też pamiętać, że nowa rekomendacja nie tylko „zaciska” wymogi. Pozytywniejsza dla klientów jest zmiana okresu do obliczania zdolności kredytowej (czas, w jakim klient będzie zdolny spłacić kredyt). Obecnie jest to 25 lat. W przyszłym roku ma wynieść lat 30. Ta regulacja powinna wpłynąć na wzmocnienie karty przetargowej klientów wobec banków i na poprawę ich zdolności kredytowej. Widzimy więc, że rekomendacja z jednej strony „zaciska”, z drugiej zaś nieco „poluzowuje” wymogi wobec kredytobiorców.

Czy więc ceny mieszkań używanych spadną, a jeśli tak to o ile? Ostrożne szacunki każą przypuszczać, że przecena będzie niewielka i może wynieść około 5 proc. Obecnie w skali całego kraju w WGN to mieszkania nowe są nieznacznie droższe. Jest to różnica symboliczna, należy też pamiętać, że na lokalnych rynkach bywa bardzo różnie – przykładowo: w Krakowie i Warszawie droższe są mieszkania używane, we Wrocławiu i Poznaniu dominuje natomiast rynek pierwotny.
Na pewno warunki programu Mieszkanie dla Młodych oraz sytuacja na rynku kredytów nie sprawią, że stawki spadną skokowo. Jeśli już możliwa jest niewielka korekta, ale wraz ze stopniowym wzrostem popytu i cen na rynku pierwotnym (wraz z rozruchem MDM) powoli rosnąć znów będą ceny mieszkań używanych.

Iwona Hryncewicz / Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies