raporty i opinie o rynku

Bloki ciągle popularne i niekoniecznie tanie. Polacy wybierają wielką płytę

Ciasne, słabej jakości, z wieloma wadami – a jednak ciągle popularne. Fenomen mieszkań w blokach, który obserwujemy na naszym rynku wtórnym, wart jest uwagi. Mimo, że do lokali z wielkiej płyty mamy sporo zastrzeżeń, to jednak… równie często właśnie na takie mieszkania się decydujemy. Bloki z czasów PRL-u wcale nie tracą na popularności i też niekoniecznie są najtańsze.
Warto na początek zaznaczyć, że bloki są naszym „naturalnym” środowiskiem. Tak po prostu mieszkają Polacy. Z danych GUS-u wynika, że z 12,5 mln mieszkań w Polsce, około 7 mln to lokale powstałe w czasach PRL-u, a większość z nich to właśniemieszkania w blokach.

Tak duża liczba oczywiście tłumaczy wielką podaż, ale nie tłumaczy popytu na te, bądź co bądź, nie mające dobrej opiniinieruchomości. Nie będziemy wchodzić w kwestie, czy słusznie, jednak spróbujemy wyjaśnić, na czym polega fenomen bloków. Według szacunków pośredników nieruchomości nawet ponad 40 proc. transakcji na rynku wtórnym dotyczy właśnie takich lokali.

Powszechnie uważa się, że klienci decydują się na wielką płytę z reguły z konieczności, czyli ze względów finansowych, gdyż to ona jest najtańsza. Przykłady z WGN pokazują jednak, że to przekonanie nie do końca odpowiada prawdzie, a nawet często jest błędne.

W WGN, na 2,5 tysiąca mieszkań wystawionych w ciągu ostatniego półrocza nasprzedaż rynku wtórnym, ponad 1700 to właśnie lokale w blokach. Średnie ceny tych nieruchomości wynosiły 3400 zł/ m kw. i były praktycznie takie same, jak średnia stawka dla całego rynku.

Oczywiście – blok blokowi nierówny, dlatego, by nie było przekłamania w wynikach, wprowadziliśmy dodatkowe dane – mianowicie określiliśmy, że poszukujemy mieszkań w blokach powstałych do 1990 roku. Wynik był zaskakujący – okazało się, że średnia cena takich mieszkań wynosi 3600 zł, czyli jest o 200 zł wyższa, niż ceny przeciętne całej puli mieszkań używanych.

W największych miastach też bloki niekoniecznie są tańsze, a jeśli już to niewiele. W Poznaniumieszkania w takich budynkach, postawionych do 1990 roku, kosztują 4900 zł i są tańsze zaledwie o 100 zł od cen dla całego rynku wtórnego. W Łodzi średnia cena to 3540 zł i okazuje się ona o 40 zł wyższa od przeciętnych stawek na całym rynku wtórnym.

W pozostałych największych miastach, czyli Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku, przeciętne ceny mieszkań w blokach są co prawda niższe, ale zazwyczaj różnica wynosi 300 – 400 zł na metrze, co stanowi około 5 do 7 proc.

Jednak nawet w takich lokalizacjach niejednokrotnie można znaleźć przykłady lokali z wielkiej płyty wycenianych bardzo wysoko. W Warszawie za mieszkanie w bloku z 1964 roku na Woli, jeden z oferentów oczekuje blisko 10 tysięcy złotych za metr.

We Wrocławiu 50 – metrowe mieszkanie w bloku z 1986 roku kosztuje ponad 6200 zł od metra. W Krakowie, stawka za jeden z lokali z 1975 roku to z kolei 7000 zł. Podobnych przykładów jest dużo więcej. Pokazują one, że owszem, o ile przeciętne ceny z reguły są o kilkaset złotych niższe, to z drugiej strony całkiem sporo przykładów budownictwa z wielkiej płyty wcale nie jest tanich.

Argument o cenie, w kontekście popularności bloków z czasów PRL, nie wyjaśnia nam więc całkowicie tego fenomenu.

Co w takim razie przesądza o tym, że nadal mamy ochotę namieszkanie w domach z betonu? Wydaje się, że mimo wielu krytycznych uwag pod ich adresem, klienci w tym samym stopniu biorą poprawkę na zalety bloków, a tych okazuje się niemało.

Przede wszystkim – są one często dobrze położone - jeśli nie w centralnych lokalizacjach miast, to blisko centrów. Takie udogodnienia z reguły nie wchodzą w rachubę w przypadku nowych inwestycji deweloperskich, które (zwłaszcza te tańsze) najczęściej powstają w dalszych lokalizacjach.

Po drugie, budownictwo PRL-u, mimo, że często niechluje i nieatrakcyjne, było dobrze przemyślane pod względem urbanistycznym. Na osiedlach powstawały nie tylko drogi, ale też supersamy, przedszkola, sklepy, szkoły, przychodnie itp. I ta cała infrastruktura dająca komfort życia jest do tej pory. To również przewaga bloków nad nowym budownictwem, niejednokrotnie ograniczonym do strzeżonego osiedla, otoczonego przez pustkowie, bądź pola, z elementarnymi brakami, jak choćby dobrej drogi pozwalającej dojechać do własnegomieszkania, nie mówiąc już o żłobku, przychodni, czy sklepie.

Po trzecie – nie wolno zapominać, że polskie bloki jednak w większości przeszły modernizację. Spółdzielnie mieszkaniowe je ocieplały, remontowane były elewacje itp. To też sprawia, że same budynki zyskały na wartości, poprawił się ich techniczny standard.


Te wszystkie zalety, plus oczywiście z reguły niższa cena, sprawiają, że Polacy przyzwyczajeni przez dziesięciolecia do wielkiej płyty, wcale nie zamierzają z niej tak szybko rezygnować, i wygląda na to, że przynajmniej na razie, nic się w tej sprawie nie zmieni.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia


WGN Analizy
Analizy


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies