raporty i opinie o rynku

Rynek mieszkań używanych. W cenie są lokale w nowym budownictwie

Co czeka rynek mieszkań używanych w przyszłym roku? Wg części obserwatorów, w związku z nowym programem państwowym Mieszkanie dla Młodych, który obejmie tylko rynek pierwotny, mieszkania używane będą tanieć.
Obecnie najwyżej wyceniane są lokale stosunkowo nowe, tzn. wybudowane po 2000 roku. Nie wszędzie jednak tak jest. W Warszawie różnica cen nie jest znacząca, natomiast w Krakowie to mieszkania starsze wyceniane są wyżej. Wszystko zależy od lokalizacji. W miastach, gdzie w centrum dominuje starsza zabudowa i nie ma zbyt wielu ofert mieszkań stosunkowo nowych, to te starsze okazują się droższe.
Wśród ofert WGN średnia cena metra kwadratowego mieszkania wybudowanego po 2000 roku, w ciągu ostatnich 6 miesięcy wynosiła w skali całego kraju 5000 zł za metr kwadratowy, gdy tymczasem średnie wyceny dla całego rynku mieszkań używanych kształtowały się na poziomie 3500 zł za metr. Wynikałoby z tego, że mieszkania stosunkowo nowe są przeciętnie aż o 42 proc. droższe. Co więcej – różnica jest jeszcze większa, gdy porównamy takie lokale do mieszkań w blokach (średnia cena w WGN – 3400 zł) i mieszkań w kamienicach (3000 zł/ m kw.).
Tak duża różnica wynika jednak przede wszystkim z koncentracji oferty stosunkowo nowych mieszkań głównie na największych rynkach w kraju, gdzie ceny są dużo wyższe.
W Warszawie za mieszkanie postawione po 2000 roku oferenci oczekują przeciętnie 7500 zł za metr kwadratowy i tu różnica w porównaniu do średniej z całego warszawskiego rynku jest minimalna i wynosi około 100 zł za metr (średnio w WGN mieszkania używane z Warszawy kosztują 7400 zł/ mkw.).
Oczywiście najdroższe są nieruchomości w centralnych, bądź prestiżowych lokalizacjach. Przykładowa oferta to 57 - metrowe mieszkanie z warszawskiego Mokotowa, wycenione na blisko 10 tys. zł od metra. Dla porównania – podobny metrażowo lokal z peryferyjnego Tarchomina wyceniony został o ponad 3000 zł za metr niżej.
We Wrocławiu mieszkania wybudowane po 2000 roku kosztują przeciętnie 6500 zł za metr i są droższe od pozostałych mieszkań na rynku o około 500 zł/ m kw. I tutaj okazuje się, że najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja.
Za mieszkanie z 2001 roku na wrocławskim Starym Mieście, w okolicach Rynku oferent chce aż blisko 9 tys. zł za metr kwadratowy.  Lokal o podobnej powierzchni, w dzielnicy Fabryczna, będzie kosztował tylko 4300 zł od metra.
Co ciekawe – nie wszędzie mieszkania nowe zyskują wyższe wartości. Tego zjawiska nie obserwujemy w Krakowie. Tutaj to lokale wybudowane do 2000 roku są droższe i kosztują przeciętnie (średnia z ostatniego półrocza) 7900 zł od metra, gdy tymczasem lokale postawione po 2000 roku wycenia się średnio w WGN na 7300 zł za metr.
Kluczem do zrozumienia tej sytuacji okazuje się lokalizacja. Tak jak w przypadku wcześniejszych przykładów, również w Krakowie wyższe wyceny zyskują nieruchomości bliższe centrum, tyle, że tutaj są to – z racji uwarunkowań historycznych i braku miejsca na nowe inwestycje – raczej mieszkania starsze.
Więc przykładowo: apartament na krakowskim Starym Mieście wyceniono na 10 tys. zł. Inna oferta również ze Starego Miasta to 9 tys. zł za metr kwadratowy, inna to 7600 zł. Wszystkie natomiast dotyczą mieszkań w starych kamienicach, postawionych jeszcze w latach trzydziestych i wcześniej.
Tak dogodnych lokalizacji nie znajdziemy wśród mieszkań postawionych w Krakowie po 2000 roku – stąd takie różnice cen. Wśród najdroższych lokali będzie nieruchomość z dzielnicy Krowodrza z 2011 roku wyceniona na 7800 zł od metra kwadratowego.
W Gdańsku z kolei sytuacja ma się podobnie do Wrocławia. Tutaj wyższe ceny dotyczą zazwyczaj mieszkań nowszych. Wynika to głównie z szerszej dostępności nowego budownictwa w centralnych lokalizacjach. W Gdańsku lokale postawione po 2000 roku kosztują przeciętnie 6000 zł, natomiast średnia dla całego rynku wynosi 5900.
Co czeka rynek mieszkań używanych w przyszłym roku? Wg części ekspertów, z racji wejścia w życie programu Mieszkanie dla Młodych, który preferuje rynek pierwotny, ceny powinny nieco spaść.
Czy jednak rzeczywiście tak się stanie? Można mieć wątpliwości – głównie dlatego, że program Mieszkanie dla Młodych będzie miał ograniczony charakter, a po drugie rynek wtórny obecnie cieszy się większym zainteresowaniem Polaków, którzy doceniają większy wachlarz ofert i możliwych lokalizacji oraz to, że (jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie) nie muszą od razy wykładać kolejnej gotówki na prace wykończeniowe.
Z drugiej strony należy pamiętać o specyfice lokalnej. W takich miastach jak Warszawa czy Kraków to rynek wtórny mieszkań okazuje się droższy. We Wrocławiu i Poznaniu z kolei nowe mieszkania są wyceniane wyżej. Wiele zależy od dostępności i lokalizacji nieruchomości. W przypadku Krakowa bądź Warszawy dużo częściej deweloperzy oferują mieszkania położone na peryferiach, co przekłada się na mniejsze zainteresowanie klientów i niższe stawki.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies