raporty i opinie o rynku

Państwo wkracza na rynek najmu. Czy ma szanse "wykosić" konkurencję?

Nawet o 30 procent tańszy od stawek rynkowych ma być wynajem mieszkania od państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. Bank Gospodarstwa Krajowego wyłoży na tę inicjatywę w najbliższych latach 5 mld zł. Całe budynki z przeznaczeniem lokali dla najemców mają być kupowane od deweloperów, ale także, w przypadku ich braku – budowane przez fundusz. Co to oznacza? Na pewno jedno – przed osobami, które czerpią zyski z najmu, stanie nie lada wyzwanie. Na rynku pojawi się wkrótce duża i bardzo silna konkurencja. Rodzi się pytanie – czy drobni wynajmujący taką konkurencję wytrzymają?
Na początekmieszkania na wynajem od państwa mają się pojawić w największych ośrodkach, takich jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto czy Łódź. Później oferta będzie rozszerzana.
Jak zapowiadają przedstawiciele państwa i BGK miesięczne czynsze w mieszkaniach oferowane w ramach funduszu będą niższe od rynkowych cen najmu nawet o 30 proc. Wszystko dlatego, że najem instytucjonalny da możliwość optymalizacji kosztów, przez dużą liczbę lokali i całych budynków nawynajem.
Z rządowego programu będzie mógł skorzystać każdy, kto udowodni, że ma wystarczające zarobki, by pokryć czynsz. Potencjalny najemca podpisze standardową umowę najmu, będzie musiał wpłacić też kaucję, a czas na jaki wynajmie mieszkanie nie będzie mógł być krótszy niż rok, a dłuższy niż 10 lat. Mieszkań nie będzie można kupić na własność.
Założenie jest takie, by wysokość czynszu takiego lokalu (o powierzchni 50 – 60 m kw.) była niższa od przeciętnej ratykredytu, oraz niższa od cen wynajmu na wolnym rynku.

Obecnie w WGN średnie ceny najmu metra kwadratowegomieszkania na największych rynkach wynoszą: we Wrocławiu – 32 zł, w Warszawie – 41 zł, w Krakowie – 30 zł, w Poznaniu – 26 zł, w Gdańsku – 27 zł. Oznacza to, że dla przeciętnego 50 metrowego mieszkania średnia miesięczna opłata dla wynajmującego (bez mediów i innych opłat) wynosi w największych miastach Polski od 1300 do 2050 zł miesięcznie. Średnia dla największych rynków wynosi więc w WGN około 1675 zł (za lokal 50 metrowy).
Państwo – jeśli przyjąć za pewnik zapowiedzi – zaoferujemieszkania o tym samym metrażu w cenie około 1170 zł. Dodatkowo – niższe będą też opłaty za media, dzięki negocjacjom z dostawcami i założonej, wyższej liczbie odbiorców.
Czy pojedynczy uczestnik rynku najmu, który wynajmuje jedno 50 – metrowemieszkanie będzie w stanie sprostać takiej konkurencji? Wydaje się oczywiste, że będzie zmuszony skorygować dotychczasowe ceny – zwłaszcza (o czym już wcześniej pisaliśmy), że w obliczu negatywnych tendencji demograficznych, klientów i tak będzie ubywać. Rok rocznie zmniejsza się choćby liczba studentów.

Co jednak z tymi, którzy dopiero zamierzają wejść na ten rynek i kupić mieszkanie nakredyt z myślą o późniejszym wynajmie?
BKG deklaruje, że cena najmu ma być niższa od średniej raty kredytu. Jeśli przyjmiemy, że przeciętnie na największych rynkach obecnie metr kwadratowymieszkania kosztuje około 6 tysięcy złotych, to znaczy, że osoba zainteresowana najmem musi wyłożyć około 300 tysięcy.
Przy założeniu, że taka osoba weźmiekredyt w wysokości 280 tysięcy na 25 lat, ze średnim oprocentowaniem 4,3 proc., zapłaci w ratach równych około 1500 zł miesięcznie. Jak widzimy, nawet tak proste wyliczenie wskazuje, że możliwość „zejścia” z czynszem, tak by dorównać konkurencji państwowej, będzie bardzo mała (na niektórych rynkach niemożliwa).

Oczywiście osoba zainteresowana wejściem na rynek najmu będzie szukaćmieszkania taniego, najczęściej do remontu. Takie lokale są przeciętnie tańsze od cen rynkowy o około 20 proc. Oznaczałoby to, że nasz kredytobiorca  poszukiwałby mieszkania w przeciętnej cenie 200 tysięcy złotych. Zakładając, że zadłuży się na 180 tysięcy na tych samych warunkach, co w przypadku wcześniejszej symulacji, jego rata kredytu wyniesie około 900 – 950 zł miesięcznie.
Jeśli nawet podyktuje czynsz równy potencjalnej, miesięcznej opłacie za mieszkania oferowane przez państwo (ok. 1100 zł), zostanie mu około 200 zł miesięcznie „do ręki”. A przecież taka osoba musi wyłożyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych na remont mieszkania (załóżmy, że będzie go to kosztowało około 15 tysięcy zł na 10 lat, więc roczny koszt wyniesie 1500 zł), oraz opłacać roczny podatek. Samemu fiskusowi odda z tytułu najmu (wysokość podatku 8,5 proc.) około 1100 zł rocznie. 2400 zł różnicy między sumą rat kredytu w ciągu roku, a roczną wysokością czynszu nie wystarczy, by pokryć zsumowany podatek i koszt remontu (na rok to 2600 zł).
Należy też pamiętać, że rywalizując z najmem instytucjonalnyminwestor będzie musiał znaleźć mieszkanie w dobrej lokalizacji i doprowadzić je do porównywalnego standardu do mieszkań państwowych. Wszystko to, plus negatywne tendencje demograficzne sprawia, że wielu uczestników rynku takiej konkurencji może nie wytrzymać.

Iwona Hryncewicz / Działa Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies