raporty i opinie o rynku

Ziemia rolna gorszej jakości poszukiwana przez inwestorów

Choć pozornie wydaje się to zjawiskiem pozbawionym sensu, w Polsce najszybciej drożeje ziemia rolna, której jakość pod uprawy jest najniższa. Z kolei grunty wysokiej klasy, dające najwyższe plony drożeją najwolniej i są często tańsze. Ta paradoksalna sytuacja wynika z faktu, że obecny inwestor poszukujący gruntów rolnych z reguły nie ma na celu działalności rolniczej – wręcz przeciwnie – szuka działek, które mógłby odrolnić i rozpocząć budowę, bądź sprzedać z zyskiem inwestorom. Do tego właśnie nadają się grunty gorszej jakości.
Ziemia rolna drożeje w naszym kraju praktycznie od wejścia Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku i od tego czasu, wg różnych szacunków jej cena wzrosła nawet o ponad 300 procent. Obecnie, choć tempo wzrostu w minionym roku nieco osłabło, trend ten nadal się utrzymuje, a ceny gruntów wzrosły przeciętnie o 10 proc. w ciągu roku.

Taki stan rzeczy wynika z kilku czynników. Grunty rolne stały się łakomym kąskiem w celach spekulacyjnych przed otwarciem polskiego rynku obrotu ziemią dla obywateli UE, które będzie miało miejsce w 2016 roku. Ponieważ ziemia w Polsce jest ciągle o wiele tańsza od gruntów w Europie Zachodniej, inwestorzy kalkulują, że po zniesieniu barier obrotu, jej ceny mogą jeszcze znacznie wzrosnąć i uda się takie działki sprzedać z zyskiem.

Druga grupa inwestorów to ci, poszukujący działek pod mieszkaniówkę czy inwestycje komercyjne. W tym celu pożądane są właśnie grunty gorszej jakości, które dają możliwość szybszego i tańszego  przekształcenia. Te położone w granicach miast (zwłaszcza dużych) zyskują niebotyczne jak na ziemię rolną wyceny, choć ciągle są tańsze od działek budowlanych w tych lokalizacjach. Dlatego grunty rolne niskiej jakości, za to położone w miastach, stają się łakomym kąskiem dla deweloperów.

Różnice cen między gruntami rolniczymi dobrej klasy, a ziemią niskiej wartości dla upraw, za to atrakcyjnie położoną mogą zadziwiać. Zjawisko to obserwujemy oczywiście również wśród ofert WGN.

Przykładowo – na Podkarpaciu jeden z oferentów wystawił 13 tysięcy metrów kwadratowych gruntu rolnego, o bardzo dobrej glebie - II i III klasy, w otoczeniu innych działek uprawnych i z przeznaczeniem na uprawę. Cena metra kwadratowego takiego gruntu to 15 zł. Tymczasem, w podobnej lokalizacji, również na Podkarpaciu, działka rolna w otoczeniu zabudowań jednorodzinnych, z możliwością przekształcenia, została wyceniona już na 75 zł od metra kwadratowego. Warto dodać, że wpływ na cenę na pewno ma również bliskość Rzeszowa – około 10 km.

W Wielkopolsce za 10 hektarów gruntów, aktualnie uprawianych, z których połowa stanowi ziemię średniej jakości, oferent oczekuje 1,2 mln zł, co daje 12 zł za metr kwadratowy. Dla porównania – grunt rolny położony w Poznaniu, blisko autostrady A2 wyceniono na 85 zł/ m kw.


W Księgnicach, na Dolnym Śląsku, 10 km od Wrocławia jeden z oferentów wystawił na sprzedaż działkę o powierzchni 5800 m kw., o klasie gleby III i III B (czyli dobra i średnio dobra) wyceniając nieruchomość na 41 zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu, za działkę rolną na Psim Polu dającą możliwość uzyskania Warunków Zabudowy jeden z oferentów oczekuje 270 zł od metra. Inna nieruchomość, w lokalizacji – Fabryczna – wyceniona została na 230 zł/m kw. W tym przypadku również zaznaczono, że działka ma potencjał pod inwestycję budowlaną.

Inny przykład możemy podać z Mazowsza. Działka rolna w Starych Babicach bez prawa zabudowy, z klasą gleby IIIa (gleby orne, dobre) położona 13 km od Warszawy i 2 km od giełdy rolnej została wyceniona na 70 zł/ m kw.

W Mirkowie na Dolnym Śląsku, za grunt rolny, ale dający możliwość przekształcenia (w MPZP przeznaczony na działalność produkcyjno – usługową, z możliwością zabudowy jednorodzinnej) oferent oczekuje 200 zł od metra kwadratowego. We Wrocławiu za teren budowlano – rolny ( z czego tylko 25 proc. jest obecnie budowlana) na Opatowicach sprzedający oczekuje 120 zł od metra.

Jak więc widzimy na tych przykładach – często nawet dobrej klasy gleby rolne i położone w atrakcyjnych lokalizacjach uzyskują niższe wyceny, niż te grunty, które dają możliwość przekształcenia. Ponieważ łatwiej i taniej przekształcić glebę gorszej jakości – zazwyczaj dotyczy to właśnie takiej ziemi.
Na podstawie ofert zamieszczanych w WGN można powiedzieć też, że większość z nich dotyczy właśnie gruntów mających perspektywy inwestycyjne, szanse przekształcenia i rozpoczęcia budowy. Rzadko zdarzają się oferty stricte rolnicze. Ceny ziemi rolnej w granicach dużych miast typu Wrocław, Kraków, Warszawa, o ile są to działki, które nadają się pod budowę i stwarzają taką możliwość, wyceniane są zazwyczaj powyżej 100 zł za metr kwadratowy, choć często zdarzają się stawki dużo wyższe.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies