raporty i opinie o rynku

Rośnie popyt na działki budowlane i nie tylko. Deweloperzy zabierają się za MDM

Rządowy program wsparcia dla osób chcących kupić swoje pierwsze własne mieszkanie, rozwija się powoli. Na razie w największych miastach podaż lokali spełniających cenowe warunki MDM jest niewielka. W skrajnych przypadkach, takich jak Kraków czy Wrocław, jest mowa zaledwie o kilku procentach oferty. Czy to oznacza, że MDM okaże się fiaskiem? Zdecydowanie za szybko, by wyciągać takie wnioski. Firmy deweloperskie rozglądają się za działkami pod nowe inwestycje. Popyt na grunty dla mieszkaniówki rośnie, a chodzi właśnie o uczestnictwo w programie MDM.
Wg obserwatorów rynku wartość transakcji kupna ziemi pod zabudowę deweloperską w tym roku może sięgnąć 1,5 – 2 mld zł. Warto też dodać, że firmy deweloperskie w większości pozbyły się już nadwyżek w ofercie, zredukowano funkcjonującą jeszcze w 2012 roku nadpodaż. Co więcej – rynek wykazuje symptomy wyraźnego odbicia. Pod koniec 2013 roku odnotowano rekordową liczbę transakcji, od czasu górki w 2007 roku. Ceny już nie spadają. Wszystko to może być sygnałem dla firm, że warto startować z nowymi budowami.

Jakiej ziemi będą poszukiwaćinwestorzy? Wiele zależy od widełek cenowych programu MDM. Jeśli w kolejnych kwartałach nadal będą one niskie w porównaniu do cen średnich na lokalnych rynkach, to będzie oznaczało, że projekty deweloperskie w ramach programu zostaną wypchnięte na przedmieścia, gdzie ziemia jest tańsza. Inwestorzy będą poszukiwali tanich gruntów, nie tylko budowlanych, ale dających możliwość przekształcenia.

Przypomnijmy, że obecnie w Warszawie w ramach MDM można kupićmieszkanie maksymalnie do ceny 5860 zł/ m kw. (średnia cenowa w WGN wynosi obecnie 7000 zł), w Krakowie jest to 4894 zł (średnia w WGN – 6400), we Wrocławiu – 4770 (średnia w WGN – 6000), w Gdańsku – 5682 zł (średnia WGN – 5900).
Jak więc widzimy - na największych rynkach widełki cenowe nowego programu są w większości zdecydowanie poniżej stawek przeciętnych. Oznacza to, że firmy deweloperskie będą musiały budować tanio, czyli m.in. w gorszych, bardziej peryferyjnych lokalizacjach, gdziegrunty będą tańsze. Ten argument przytaczali zresztą krytycy programu, jeszcze zanimMDM wszedł w życie.

Ile teraz kosztują działki budowlane na największych rynkach? Należy pamiętać o specyfice tego rynku, która wiąże się z dużym wachlarzem cenowym. Znaczenie w tym przypadku mają takie kwestie jak uzbrojenie terenu, bądź jego brak, droga dojazdowa, lokalizacja, otoczenie, plan miejscowy, przewidziana funkcja itp.
W dużych miastach stawki bywają nawet i 10 razy większe niż w innych lokalizacjach. Wystarczy zresztą poszukać gruntu na obrzeżach metropolii, by ceny były znacznie niższe.



W Warszawie za tysiąc metrów kwadratowychziemi budowlanej pod zabudowę wielorodzinną, w lokalizacji plac Szembeka (Praga – Południe) oferent oczekuje aż 5,5 mln zł, co daje cenę 5,5 tys. za metr kwadratowy.
Choć ta cena zaskakuje wysokością i jest wielokrotnie wyższe od przeciętnych, to jednak na tle innych dużych miast nie są rzadkością. We Wrocławiu za działkę wielorodzinną na Śródmieściu ( 1000 m kw. niedaleko ścisłego centrum) jeden z oferentów życzy sobie 7 tysięcy złotych od metra!
W Krakowie wśród ofert WGN nie spotkamy aż tak drogich terenów, ale i tu najatrakcyjniejsze grunty wielorodzinne sporo kosztują – w samym centrum, w lokalizacji Salwator do kupienia jest 1000 m kw. terenu z aktualnym pozwoleniem na budowę willi – cena to ponad 2 tysiące od metra.
Jak więc widzimy – przepaść cenowa, zwłaszcza między najatrakcyjniejszymi gruntami wielorodzinnymi, w centrach miast (gdzie jest bardzo duży problem o takie grunty) w stosunku do przeciętnych działek, może być ogromna. Wystarczy przytoczyć inny przykład z Wrocławia - 6000 m kw. w peryferyjnej Leśnicy kosztuje 1,5 mln zł, co daje zaledwie 250 zł od metra!

Oczywiście drogie grunty z pewnością nie wchodzą w rachubę w przypadku deweloperów zainteresowanych MDM-em. Są tonieruchomości przeznaczone pod prestiżoweinwestycje, z racji swej wyjątkowości i lokalizacji.
Przeciętne ceny działek wielorodzinnych w największych miastach wahają się od 300 do około 1000 zł/ m kw. Warto dodać, że firmy, które chcą obniżyć koszty będą szukać działek do przekształcenia. W modzie są grunty rolne, dające możliwość zmiany na budowlane. Tereny takie dynamicznie zyskują na wartości, z racji perspektywy otwarcia rynku w 2016 dla klientów z innych krajów Unii, co może sprawić, że stawki pójdą jeszcze w górę.
Obecniegrunty rolne w granicach dużych miast już prawie zbliżają się do przeciętnych cen działek budowlanych – przykład, to choćby oferta z Wrocławia, gdzie w dzielnicy Fabryczna (niedaleko obwodnicy miasta) jeden z oferentów wystawił działkę rolną położoną w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Cena to 250 zł za metr kwadratowy.

Tak wysokie stawki świadczą najlepiej o rosnącej koniunkturze na ziemię, w tym ziemię rolną – z perspektywami zmiany przeznaczenia. Na pewno deweloperzy zainteresowani MDM bada szukać także wśród tego typu ofert.

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies