raporty i opinie o rynku

Jak długo zwlekać z kupnem mieszkania?

Tańsze i łatwiej uzyskiwalne kredyty, stosunkowo niskie ceny mieszkań - oba te elementy wpłynęły na poprawę koniunktury w tym roku na rynku mieszkaniowym i oba zachęcają klientów do kupna.
Czy warto więc już teraz rozglądać się za własnym „M”, czy może jeszcze poczekać? W przyszłym roku wiele się zmieni w mieszkaniówce. Wejdzie w życie nowy program Mieszkanie dla Młodych, oraz tzw. rekomendacja S dla banków, które przestaną udzielać kredytów bez wkładu własnego. Mimo to eksperci spodziewają się, że ceny mogą zacząć wzrastać.
Tak zakłada w najnowszej prognozie na 2014 rok NBP. Narodowy Bank Polski przewiduje, że w związku z nałożeniem się na siebie kilku czynników, stawki pójdą w górę. Chodzi przede wszystkim o utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania i dobre warunki kredytowania.
Wielu potencjalnych klientów, uczestników programu MDM, zwleka z kupnem mieszkania do początku przyszłego roku, co skumuluje dalszy popyt. Do tego nadal klienci będą mieli do dyspozycji stosunkowo tanie kredyty (Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie co najmniej do połowy roku nie podwyższy stóp procentowych), co nawet pomimo konieczności posiadania wkładu własnego przełoży się na wzrost transakcji, a to będzie skutkowało wzrostem cen, z uwagi na poprawę kondycji firm deweloperskich – mniej więcej tyle mówi raport NBP.
Inni obserwatorzy rynku są mniej przekonani o dynamicznych wzrostach. Głównie dlatego, że nowy program wsparcia państwowego może okazać się zbyt mało istotnym bodźcem, by w sposób znaczący wpłynąć na popyt. Poza tym – proponowane limity ceny metra kwadratowego dla mieszkań ze wsparciem  są w wielu lokalizacjach zbyt niskie, by znaleźć odpowiednią ofertę.
Z drugiej strony należy pamiętać o tym, że już teraz popyt jest wywindowany nie  przez uczestników programu MDM, a właśnie przez tych, których program nie obejmie, za to od przyszłego roku stracą możliwość kredytowania na 100 proc. Takie osoby decydują się jak najszybciej zaciągnąć kredyt, by kupić nieruchomość. Może się więc okazać, że dynamika popytu w przyszłym roku nie będzie tak duża.
Obserwatorzy rynku podkreślają również, że zakres funkcjonowania nowego programu Mieszkanie dla Młodych będzie różny w różnych miastach. Ogólnie szacuje się, że w skali całego kraju z tej formy skorzysta około 20 proc. kupujących, jednak ze względu na bardzo zróżnicowane limity ceny metra kwadratowego mieszkań (mimo podobnych kosztów budowy nieruchomości), zasięg obowiązywania nowego programu będzie różny, w zależności od lokalizacji.
Dla przykładu – z ostatniego raportu REAS wynika, że w Krakowie tylko 6 proc. mieszkań z rynku pierwotnego mieści się w limitach cen, z kolei w Łodzi jest to aż 60 proc. Widzimy więc, że skutki wprowadzenia nowego programu mogą być lokalnie bardzo różne.
W miastach takich jak Kraków mogą wymusić zmianę oferty u deweloperów, niestety często kosztem jakości oddawanych mieszkań oraz lokalizacji (najczęściej mogą być to peryferie dużych miast).
Z kolei z racji tego, że wsparcie nie będzie dotyczyły rynku wtórnego, z pomocy państwowej wykluczeni w praktyce zostaną mieszkańcy małych miejscowości, gdzie nowych inwestycji deweloperskich jest jak na lekarstwo.
Z tego też powodu różnie może reagować rynek wtórny. Należy oczekiwać, że lokalnie – w miastach, gdzie nowy program MDM obejmie dużą cześć oferty deweloperskiej, ceny na rynku wtórnym spadną, zwłaszcza, że trudniej będzie o kredyt. Z drugiej strony należy pamiętać, że w małych miejscowościach, gdzie nowe budownictwo jest znacznie ograniczone, większość klientów korzysta z oferty mieszkań używanych i tam ceny raczej nie powinny spaść.
Jak więc widzimy jest szereg uwarunkowań, które sprawiają, że ciężko definitywnie określić w jakim kierunku pójdzie rynek. Większość obserwatorów skłania się ku przekonaniu, że ceny mieszkań nowych będą powoli, ale jednak rosły. Szacuje się, że w pierwszych kwartałach roku ta tendencja nie będzie bardzo widoczna, ale w drugiej połowie roku zwyżki mogą sięgnąć nawet 10 proc.
Obserwatorzy obawiają się też powrotu negatywnych praktyk znanych z programu Rodzina na Swoim, zwłaszcza w miastach gdzie limity cenowe ograniczą dostęp do mieszkań ze wsparciem. Deweloperzy mogą więc sprzedawać np. teoretycznie tanie mieszkania, ale za to z bardzo drogimi garażami czy miejscami parkingowymi. Tego typu praktyki były już wcześniej stosowane. Inną, prawdopodobną konsekwencją stosunkowo niskich limitów cenowych, będzie lokalizowanie inwestycji na obrzeżach miast.
Warto też pamiętać o czynnikach makroekonomicznych, które mogą odbić się na cenach. Gospodarka przejawia sygnały poprawy kondycji. Obserwujemy lepsze wskaźniki wzrostu gospodarczego, co w powiązaniu z niskimi kosztami kredytów, w dalszym ciągu powinno generować wzrastający popyt, a za nim powinny rosnąć ceny. Na pewno wyraźnych wzrostów nie będzie na początku roku, jednak tendencja wzrostowa powinna uwidocznić się bardziej w drugiej połowie przyszłego roku.

Iwona Hryncewicz
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies