raporty i opinie o rynku

Mieszkania używane w mniejszych miastach - ceny pójdą w górę

Program Mieszkanie dla Młodych na rynku wtórnym będzie miał różny zasięg, w zależności od limitów cenowych. Najmniejszy wybór czeka klientów w wiodących miastach – przede wszystkim w Warszawie i Krakowie. Z kolei na tzw. prowincji państwowe dopłaty prawdopodobnie rozkręcą popyt na mieszkania.

Specjaliści WGN przypominają, że rynek wtórny jest obecny w MDM od 1 września. Dodajmy też, że zasada obliczania limitów cenowych dla mieszkań używanych objętych dopłatami, jest mniej korzystna niż w przypadku mieszkań nowych. Cena na rynku wtórnym nie może przekraczać 90 proc. wartości wskaźnika kosztów odtworzenia metra kwadratowego mieszkania, publikowanego przez wojewodów. Na rynku pierwotnym jest to 110 proc.

Taki stan rzeczy – jak już  wspomnieliśmy na wstępie – powoduje, że na dzień dzisiejszy bardzo krucho z dostępnością mieszkań używanych, na zakup których można dostać dopłatę, jest w kilku wiodących metropoliach – przede wszystkim w Warszawie, gdzie obecny limit na IV kw. 2015 wynosi 5250 zł i jest niższa o około 2000 zł od średnich cenowych. Nie poszaleją też klienci w takich miastach jak Kraków (aktualny limit – 4293 zł), Wrocław (4290 zł) czy Gdańsk (4282 zł). We wszystkich tych lokalizacjach limity MDM są zdecydowanie poniżej przeciętnych stawek, stąd do programu kwalifikuje się od kilku do maksymalnie kilkunastu procent mieszkań.
Są również i rynki gdzie dostępność lokali jest wysoka – np. Poznań czy Łódź, ale na dzień dzisiejszy wydaje się, że największe skutki dopuszczenia do programu także mieszkań używanych będą widoczne poza wiodącymi miastami – w mniejszych ośrodkach.

Taka teza opiera się na dwóch przesłankach – po pierwsze: w małych miastach (do 100 tys. mieszkańców) deweloperzy albo w ogóle nie budują, albo budują bardzo mało. Stąd rynek wtórny jest niejako pierwszym, naturalnym wyborem dla wielu klientów zainteresowanych kupnem mieszkania.

Co więcej –  porównanie aktualnych limitów cen dla miejscowości poza stolicami województw i gminami satelickimi i średnich cenowych pokazuje, że dostępność mieszkań z dopłatą będzie spora, by nie powiedzieć więcej – wiele wskazuje na to, że z kupnem używanego mieszkania w MDM na tzw. prowincji nie tylko nie będzie problemu, ale nawet wysokie limity wraz z rosnącym popytem mogą poskutkować wzrostem cen.

Z poniżej zamieszczonego wykresu wynika, że w większości regionów średnie ceny są albo na poziomie limitów MDM dla miast poza stolicami regionów i ich gminami satelickimi, albo nawet niższe. Dosyć wysoką dysproporcję widzimy jedynie w przypadku województwa kujawsko – pomorskiego. Z kolei w województwie pomorskim ceny ofertowe są zdecydowanie poniżej limitów cen dla programu.
Niezależnie jednak od lokalnych różnic całościowy obraz jest jeden - w małych miastach dostępność mieszkań z dopłatami państwa będzie duża.

Taka wiadomość oznacza dwie rzeczy. Negatywna jest taka, że ceny (szczególnie tam gdzie limity będą wyższe od stawek średnich) mogą pójść do góry. Pozytywny efekt  – z punktu widzenia klientów –  to szeroka możliwość zakupu mieszkania objętego programem.
Na rynku wtórnym tzw. prowincji MDM będzie więc prawdopodobnie święcił tryumfy,  zwłaszcza, że rynek pierwotny prawie nie istnieje.
O skali zjawiska wiele nam powie m.in. raport „Informacje o mieszkalnictwie” Instytutu Rozwoju Miast z Krakowa, z którego korzysta Ministerstwo Infrastruktury.

W najnowszym dokumencie z 2014 roku (badającego rok wcześniejszy) wykorzystano informacje o budownictwie z 20 miast - 7 miast powyżej 100 tys. mieszkańców (Kalisz, Kraków, Poznań, Rzeszów, Toruń, Zabrze, Zielona Góra), 8 z liczbą od 25 do 100 tys. (Chełm, Dzierżoniów, Ełk, Inowrocław, Lębork, Piła, Sandomierz, Stargard Szczeciński) oraz 5 tych najmniejszych – do 25 tys. (Brzeg Dolny, Dębno, Grajewo, Sierpc, Strzelce Opolskie). Posiłkowano się również oficjalnymi informacjami GUS.

W ośrodkach największych - o liczbie mieszkańców powyżej 100 tysięcy, oddano w 2013 roku do użytku blisko 13 tysięcy mieszkań (blisko 11200 w budynkach wielorodzinnych). W miastach „średnich” - o liczbie ludności od 25 do 100 tys. było to już tylko niecałe 900 mieszkań, natomiast w miejscowościach najmniejszych - poniżej 25 tys. mieszkańców - zaledwie 213, z czego tylko 123, były to mieszkania w budynkach wielorodzinnych, czyli najczęściej budowane przez deweloperów. Na jedno duże miasto przypadło więc przeciętnie 1400 nowych lokali w budynkach wielorodzinnych, a na małe miasto 24, czyli tyle ile ma mniej więcej jeden mały blok mieszkalny.

Podobne wnioski płyną z analizy danych GUS. Uważne ich prześledzenie prowadzi do wniosku, że budownictwo deweloperskie funkcjonuje zaledwie w około 20 miastach całego kraju, z czego gros przypada na wiodące rynki.
Takie stan rzeczy wymusza więc siłą rzeczy odwrót do rynku wtórnego – w małych miasteczkach i na wsiach. Obecnie część kredytu na zakup takich mieszkań pokrywa już państwo.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Projekty domów
Projekty domów

WGN Analizy
Analizy

WGN Remonty
Remonty

Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies