raporty i opinie o rynku

Przedwojenne kamienice na oku inwestorów. Po remoncie mogą być warte majątek!

Gruntownie odnowione, zachwycające pięknem elewacji. W największych miastach Polski obserwujemy od kilku lat rozwijający się rynek kamienic. Budynki z okresu przedwojennego, a nawet z XIX wieku, które do niedawna jeszcze niszczały, dziś po gruntownych rewitalizacjach, stają się obiektami prestiżowymi, świetnie nadającymi się na hotel, siedziby firm, biura. Takie realizacje możemy spotkać na największych rynkach kraju. Funkcjonują też odpowiednio wyspecjalizowane firmy, które zajmują się restauracją takich obiektów. Odnowiona kamienica to wydatek dla zasobnych inwestorów. Najdroższe kosztują nawet 15 mln zł.
Na tyle właśnie wyceniono, najdroższą w tej chwili wśród ofert WGN, kamienicę we Wrocławiu. Przepiękny wyremontowany w 2000 roku budynek, położony na Starym Mieście, jest już w większości wynajęty na gastronomię, placówkę bankową itp. Metraż obiektu to 2100 m kw., co oznacza, że cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, a więc jest zdecydowanie powyżej średniej dla wrocławskiego rynku (około 6100 zł). Wrocław jest w ogóle jednym z miast najbardziej „liczących się” na rynku kamienic w Polsce. Jest ich tu po prostu najwięcej, wiele też, dzięki systematycznyminwestycjom, zarówno miejskim jak i deweloperskim, doczekało się odnowienia. Szacuje się, że liczba kamienic w stolicy Dolnego Śląska wynosi około 3 tysięcy. Wśród ofert zamieszczonych w WGN są też obiekty w cenach 7 i 6,5 mln zł, a stawka za metr kwadratowy dla jednego z budynków odrestaurowanych w 2012 roku, również w centralnej lokalizacji, wynosi ponad 10 tysięcy złotych. To pokazuje, jak wysokie wyceny mogą uzyskiwać takienieruchomości.

W Poznaniu, za kamienicę położoną w okolicach Starego Rynku (1600 m kw.) oferent oczekuje 10 mln zł, czyli 6250 zł/ m kw. Inna oferta z Poznania to z kolei 8 mln za 4 kondygnacyjny budynek wzniesiony na początku XX wieku, również położony na starówce.

Co ciekawe – stosunkowo tanio, jak na tamtejszy rynek, wyceniono jedną ofertę z Krakowa. Kamienica na Starym Mieście z 1895 roku (stan techniczny – dobry) jest do kupienia za 3 mln zł. W tej cenie sprzedający oferuje 78 procent udziałów.

Sporo ciekawych obiektów na sprzedaż możemy napotkać również, na słynącej ze swej urody, starówce w Toruniu. Tu przeciętne ceny wynoszą od 1,6 do 2,6 mln zł, a średnia stawka za metr kwadratowy to 4800 zł.

Czy kupno tak drogich obiektów to opłacalny interes? Na pewno odrestaurowane kamienice wyróżnia kilka cech: są one wyjątkowe pod względem architektonicznym, z reguły położone w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach (centra miast, starówki), oraz cechują je często duże metraże lokali wewnątrz, duże okna i wysokie sufity.
Te wszystkie cechy sprawiają, żekamienica kupiona w celach inwestycyjnych może być świetnym obiektem nawynajem pod biura, hotel, restauracje, salony firmowe,apartamenty, ale też warto wspomnieć, że i mieszkania na sprzedaż w odrestaurowanych kamienicach niejednokrotnie uzyskują bardzo wysokie wyceny.

Dla przykładu można podać, że stawka za jedno z mieszkań –apartament wystawiony na sprzedaż w kamienicy przy ul. Floriańskiej w Krakowie kosztuje 2,2 mln zł, co za 201 m kw. daje stawkę w wysokości 10,7 tysiąca złotych od metra! Inny lokal mieszkalny – w zabytkowej kamienicy, z początku XX wieku (1906) kosztuje ponad 8200 zł za metr. Podobne przykłady można mnożyć – mieszkania w zabytkowych kamienicach, zwłaszcza w tych wyremontowanych, położonych w prestiżowych lokalizacjach są często droższe nawet o 4 - 5 tysięcy złotych za metr od lokali przeciętnie wycenianych na rynku.

Jak już powiedzieliśmy – polski rynek zabytkowych kamienic, odrestaurowanych w celach inwestycyjnych, ma zaledwie około 10 lat, mimo to dynamicznie się rozwija. Spotykamy specjalistyczne firmy, które zajmują się tylko takimi projektami, są to bowiem zbyt pracochłonne i kosztochłonneinwestycje dla „masowych” deweloperów.

Przykłady udanych realizacji pokazują, że mimo często bardzo dużych kosztów renowacji, ten biznes się opłaca. Należy sądzić, że podaż takich obiektów, mimo, że rynek ten zawsze będzie wąski, jednak będzie rosła.Kamienice dają dostęp do bardzo dobrych lokalizacji, w śródmiejskiej zabudowie, niedostępnych dla budownictwa deweloperskiego. Są świetnymi obiektami dla firm szukających wystawnych siedzib,apartamenty Premium dla bardziej wymagających klientów, hotele, restauracje, kancelarie prawne itp.

Małgorzata Batek / Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies