Inwestować w nieruchomości możemy bezpośrednio lub pośrednio. Inwestowanie bezpośrednie wiąże się z uzyskaniem prawa do czerpania pożytków z nieruchomości i z reguły wymaga zainwestowania kapitału. Pożytkami mogą być m.in. czynsze najmu, dzierżawy, czy też odsprzedaż prawa z zyskiem.

W ostatnich latach na rynku polskim pojawiły się nowe instrumenty umożliwiające inwestorom zbliżenie się do rynku nieruchomości bez konieczności angażowania dużego kapitału: akcje oraz fundusze inwestycyjne sektorowe związane z interesującym nas rynkiem.

Jednym z indeksów sektorowych (indeks ten obrazuje wyniki spółek z konkretnego sektora gospodarki) na polskiej Giełdzie Papierów Wartościowych jest WIG Deweloperzy. W jego skład wchodzi około 20 spółek zajmujących się biznesem deweloperskim (jedna spółka z WIG 20 - GTC). Do tego dochodzą inne spółki związane z rynkiem budowlanym umieszczone poza indeksem sektorowym (np. PBG, Polimex Mostostal, Żurawie EFH etc.). Inwestowanie na giełdzie wymaga jednak dużej  wiedzy, poświęconego czasu oraz wielu lat doświadczeń, okupionych często dużymi stratami finansowymi.

Dla osób pragnących związać się z rynkiem bez konieczności stałego kontrolowania swojego pakietu inwestycyjnego, alternatywą są sektorowe fundusze inwestycyjne. Na polskim rynku obecne są od kilku lat. Większość z nich działa jako fundusze zamknięte, co oznacza, że nie przystąpimy do nich w dowolnym momencie poprzez zakup jednostek uczestnictwa. Świadectwem zakupu są certyfikaty inwestycyjne dostępne w okresie subskrypcji. Fundusz ma z góry określony czas trwania, na zakończenie którego wypłaca się kwotę uzależnioną od aktualnych notowań certyfikatów (formalnie poprzez odkupienie przez fundusz certyfikatów od ich właścicieli).¹ Obecnie na polskiej Giełdzie notowanych jest 5 zamkniętych funduszy nieruchomości (2 fundusze Arka, 2 BPH oraz jeden Skarbiec TFI). Trzy z  nich notują dzisiaj kilkudziesięcioprocentowe straty biorąc za punkt wyjścia dzień startu funduszu, pozostałe dwa zaczęły swą działalność później, więc prezentują się zdecydowanie lepiej.² Na rynku możemy skorzystać ze stosunkowo wielu nieruchomościowych funduszy otwartych renomowanych towarzystw zagranicznych (Fortis, Franklin Templeton, Robeco, Schroder Investment Management, Worldwide Investors Portfolio). Polskim funduszem nieruchomościowym otwartym jest stosunkowo młody fundusz, ING Środkowoeuropejski Budownictwa i Nieruchomości Plus (rozpoczął działalność 12.12.2006 roku, w maju 2008 zmienił swą nazwę). Myliłby się jednak ten, kto sądzi, że inwestowanie w fundusze mające w nazwie przydomki kojarzące się z bezpieczeństwem typu: real estate, nieruchomości, budownictwo, property etc., jest pozbawione dużego ryzyka. Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Oto fragment prospektu informacyjnego wymienionego funduszu ING: fundusz realizuje cel inwestycyjny poprzez inwestowanie do 100% aktywów subfunduszu w akcje, głównie spółek świadczących usługi budowlane, produkujących materiały budowlane oraz inwestujących w nieruchomości lub zarządzających nieruchomościami, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na rynkach regulowanych w krajach Europy Środkowej.³ Zarządzający funduszem informują jednocześnie potencjalnego inwestora, że musi zaakceptować bardzo wysokie ryzyko związane z inwestycjami w akcje. Mimo więc związku z rynkiem nieruchomości, wspomniany fundusz zalicza się do grupy funduszy inwestycyjnych o najwyższym stopniu ryzyka. Jeśli już się na niego zdecydujemy, otrzymujemy w zamian profesjonalne zarządzanie naszymi pieniędzmi przez licencjonowanego doradcę inwestycyjnego.

Ryzyko jest nieodłączną częścią inwestowania. Określa ono ocenę zagrożeń niespełnienia się zakładanego scenariusza. Działając dwukierunkowo reprezentuje odbiegające od przewidywań zyski oraz starty. Nie ma idealnej formy inwestowania. Zawsze musimy wybierać: inwestycja bardziej bezpieczna, ale o mniejszym potencjale zysku, czy inwestycja bardziej ryzykowna, ale mogąca przynieść wysokie zyski. Przykładem może być wybór: akcje czy obligacje.⁴ Zmienność poziomów cenowych akcji jest zdecydowanie większa i bardziej gwałtowna niż notowania obligacji.⁵ Także zalecany horyzont inwestycyjny jest zdecydowanie dłuższy w przypadku akcji niż papierów dłużnych (minimalny czas inwestycji powinien wynosić odpowiednio 5-8 lat, 2-3 lata). Przyjmuje się, że akcje są najbardziej ryzykowną formą inwestycji na rynku kapitałowym.

Dla zobrazowania różnic pomiędzy inwestowaniem w nieruchomości a inwestowaniem na rynku kapitałowym można posłużyć się przykładem kupna nieruchomości mieszkaniowej na wynajem. Pod koniec 2009 roku średnia cena metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w Warszawie wynosiła 7804 PLN/m kw. przy średnim czynszu z m kw. w wysokości 47,5 PLN/m kw.⁶ Po podstawieniu danych i dokonaniu koniecznej korekty (nie można zakładać nieprzerwanego wynajmu przez 12 miesięcy, dochód z wynajmu powinien zostać pomniejszony o czynsz oraz o zryczałtowany podatek) rentowność netto z wynajmu kształtuje się na poziomie 5%. Dla porównania obligacje 10-letnie o okresie wykupu przekraczającym od chwili obecnej 5 lat (czyli termin ich wygaśnięcia wypada co najmniej w roku 2015) wykazują średnią rentowność netto na poziomie 4,84%.⁷ Wynajem jest zatem bardziej rentowny od inwestycji w obligacje (choć różnica jest naprawdę niewielka i rodzi pytanie o zasadność takiego biznesu nieruchomościowego).⁸ Sytuacja wyższej rentowności biznesu nieruchomościowego od inwestycji w obligacje jest jak najbardziej naturalna i pożądana. Niezdrowa byłaby długotrwała sytuacja odwrotna, gdyby rentowność jakiegokolwiek alternatywnego sposobu inwestowania była niższa niż rentowność obligacji, czy papierów dłużnych o największym stopniu bezpieczeństwa, gwarantowanych przez skarb państwa.

Nie inaczej jest w inwestowaniu w nieruchomości, które niesie ze sobą różne ryzyka wynikające z nieprzewidzianych czynników (niepłacenie czynszu, niesolidność wykonawcy, ogólna sytuacja gospodarcza, moda etc.). W sytuacji kupna obligacji, przy zamiarze zrealizowania kuponów (czyli nie sprzedawania obligacja przed ich wygaśnięciem), ryzyko wiąże się tylko z niestabilnością państwa, które owe papiery wyemitowało (pomijam inflację, która może nam zwyczajnie zjeść zyski). Państwo gwarantuje, że dług, który u nas zaciągnęło spłaci nam go w określonym terminie z określonym procentem.

W polskim prawodawstwie w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) mówi się wprost o rentowności inwestycji w nieruchomości. Przy wycenie nieruchomości mającej odzwierciedlić wartość rynkową, nie mając danych z rynku rzeczoznawca może wyliczyć stopę dyskonta (stopa zwrotu zainwestowanego kapitału uwzględniająca ryzyko inwestycji w nieruchomości) i pośrednio stopę kapitalizacji na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Wzór prezentuje się następująco:

gdzie,

- stopa realna (rentowność obligacji skorygowana wysokością inflacji),


- ryzyko sektorowe inwestowania w nieruchomości na danym rynku,


- ryzyko inwestowania w konkretną nieruchomość.

Przesłanie zapisu prawnego jest jednoznaczne – inwestowanie w nieruchomości nie może być bezpieczniejsze niż inwestowanie w obligacje. Mimo swoich wad (występujące na rynku wahania rentowności obligacji szczególnie w newralgicznych momentach zmiany trendu w cyklu gospodarczym nie są idealnie skorelowane ze zmianami wartości nieruchomości) sens przekazu Rozporządzenia bardzo dobrze odzwierciedla zachowanie rynku.

---