spektakularne kontrakty WGN

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Formalność czy kluczowy element ustalenia wartości i ceny nieruchomości?
Co jest najważniejsze dla kupującego przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości? Wszyscy w pierwszej kolejności wymienią cenę. Jest jednak więcej elementów często równie istotnych jaka sama cena nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ wpływają one na ustalenie - w procesie sporządzenia kompleksowego operatu szacunkowego – realnej wartości nieruchomości. Tym samym na jej cenę ofertową, a następnie  transakcyjną.

Określenie stanu prawnego nieruchomości to jeden z najważniejszych etapów poprzedzających zakup interesującej inwestora nieruchomości. Stan prawny nieruchomości jest ogółem praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Poprawne jego ujawnienie ma nie tylko znaczenie z punktu widzenia obrotu gospodarczego, ale leży przede wszystkim w interesie właściciela nieruchomości. Brak uregulowanego stanu prawnego jest jej poważną wadą prawną.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to nic innego jak niezgodność zapisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Podstawą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest treść księgi wieczystej lub zbiorów dokumentów. Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem mającym na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości, a więc prawa własności i innych praw związanych z nieruchomością. Księgę wieczystą nieruchomości zakłada się i prowadzi w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147) z późniejszymi zmianami. Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Natomiast stan prawny nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej, ani zbioru dokumentów, może być wykazany na podstawie: prawomocnych orzeczeń sądowych (np.: zasiedzenia), ostatecznych decyzji administracyjnych (np.: wywłaszczenia), czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych, spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym, innych dokumentów posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności lub władania. Stwierdzenie stanu prawnego dokonuje się z uwzględnieniem dokumentów uzupełnionych przez zainteresowaną stronę.

Ustalenie stanu prawnego należy rozpocząć od zapoznania się z księgą wieczystą lub zbiorem dokumentów prowadzonym przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. W praktyce można uzyskać odpis z księgi wieczystej od ręki albo zapoznać się z jej treścią w każdym sądzie pod warunkiem, że jest prowadzona w systemie informatycznym. Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Jednakże najważniejszą zasadą – cechą - ksiąg wieczystych jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W księdze wieczystej sprawdzenia wymagają wszystkie dane wpisane do księgi m.in. oznaczenie nieruchomości, powierzchnia działki, osoba właściciela lub użytkownika wieczystego. Szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej, gdzie mogą być ujawnione prawa i roszczenia innych osób, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a przede wszystkim hipoteki. W przypadku, gdy w którymkolwiek z działów księgi wieczystej pojawiłyby się jakieś wzmianki o wnioskach, należy poznać ich treść. Ustala się to osobiście lub telefonicznie w Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Najczęściej są to wnioski o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego np. służebności mieszkania lub wniosek o ustanowienie hipoteki. W przypadku dokonywania transakcji bardzo ważne jest, aby dysponować aktualną wiedzą dotyczącą treści księgi wieczystej, najlepiej na dzień zawarcia umowy. Ponadto obowiązek taki spoczywa na notariuszu.

Aby uzyskać pełny obraz stanu prawnego nieruchomości wynikającego z treści księgi wieczystej zalecane jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, gdzie znajdują się wszystkie dokumenty, na podstawie których m. in. dokonano wpisu kolejnych właścicieli lub hipotek. W aktach tych możemy także odnaleźć informacje dotyczące postępowań obejmujących nieruchomość. Niestety nie każdy jest uprawniony do przeglądania akt. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dn. 6 lipca 1982 r. uprawnionymi są osoby mające interes prawny (np. właściciel, użytkownik wieczysty) lub notariusz.

Kolejnym istotnym elementem w procesie badania stanu prawnego jest uzyskanie wypisu z rejestru gruntów i budynków dla interesujących nas działek, który można uzyskać w gminie lub starostwie czy też mieście na prawach powiatu. Wypis zawiera numer księgi wieczystej nieruchomości, obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciela tej działki. Dane z wypisu należy porównać z treścią księgi wieczystej, a w razie niezgodności należy podjąć dalsze działania w celu ustalenia przyczyn i ewentualnie uaktualnienia danych w ewidencji gruntu albo zmiany wpisu w księdze wieczystej. Przy tym należy pamiętać, że to wypis z rejestru gruntów i budynków jest podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I-O. Wynika z tego, że w przypadku zaistnienia rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości (obszar, położenie) pomiędzy treścią księgi wieczystej a treścią wypisu, decydują dane zawarte w wypisie.

Z kolei zapoznanie się z aktami prawnymi dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego pozwoli nam uzyskać informacje o przyszłym przeznaczeniu nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi. Informacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego uzyskamy w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. Każdy ma wgląd do planu i może z niego otrzymywać wypisy i wyrysy. Z planu dowiemy się m. in. o warunkach zabudowy, jakie są dopuszczalne na nieruchomości, lub o planowanych uciążliwych inwestycjach w okolicy, np.  z zakładach przemysłowych. Jeżeli jednak nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić, czy dla nabywanej działki wydana została ważna decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta, popularnie nazywana wz-tką, zawiera wszystkie informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy oraz przeznaczenie działki.

Kolejnymi istotnymi elementami pozwalającymi skrupulatnie zbadać stan prawny nieruchomości są następujące decyzje: decyzja - pozwolenie na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Na ich podstawie określimy czy budynek lub lokal został wybudowany zgodnie z prawem i czy można go użytkować.

Warto także udać się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i sprawdzić czy nieruchomość nie jest objęta rejestrem zabytków. Ochrona konserwatorska wprowadza szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, w szczególności dotyczących remontów lub przebudowy. Każde takie działanie wymaga odpowiedniej decyzji Konserwatora.

W przypadku nabywania nie prawa własności a prawa użytkowania wieczystego należy się dodatkowo zapoznać z warunkami umowy o ustanowieniu tego prawa, w której określone są obowiązki użytkownika wieczystego. Ponadto jednym z ważniejszych etapów badania stanu prawnego nieruchomości jest sprawdzenie we właściwym urzędzie miasta lub starostwie, czy w stosunku do konkretnej nieruchomości są prowadzone postępowania o zwrot na rzecz byłych właścicieli. Jednakże najważniejszą czynnością przy nabywaniu nieruchomości, którą musimy wykonać, to sprawdzenie tytułu prawnego przysługującego obecnemu właścicielowi. Najczęściej będzie to umowa przeniesienia własności sporządzona w formie aktu notarialnego lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Warto sprawdzić czy taki tytuł jest ujawniony w księdze wieczystej, jako podstawa wpisu właściciela.
Poza ustaleniem stanu prawnego nieruchomości wynikającego z treści dokumentów powinniśmy każdy z wyżej wymienionych  dokumentów zbadać pod kątem formalnym. Przede wszystkim sprawdzić, czy dokumenty nam dostarczone są autentyczne (najczęściej jednak spotkamy się z kopiami), czy zostały wydane przez organ do tego uprawniony, czy są one prawomocne etc. Bardzo ważne jest także sprawdzenie czy są one kompletne tzn. czy zawierają wszystkie wymienione w nim załączniki, czy zawierają wszystkie strony.Badanie stanu prawnego jest dość trudnym i czasochłonnym zadaniem. Spowodowane jest to przede wszystkim trudnościami w uzyskaniu pełnej dokumentacji.

Jeżeli jednak zależy nam na dobrej inwestycji w nieruchomość i uniknięciu wad prawnych, jakim oczywiście jest nieuregulowany stan prawny, powinniśmy dołożyć wszelkich starań przy jego badaniu. W wyjątkowych przypadkach możemy skorzystać z usług działu prawnego doświadczonej w tym zakresie agencji nieruchomości lub  specjalizującej się w tym  kancelarii prawnej. W wielu sytuacjach będziemy jednak zdani na wiarę w uczciwość właściciela sprzedającego nam nieruchomość. Sami wtedy musimy odpowiedzieć na proste zdawałoby się pytanie: czy stać nas na takie ryzyko?

Piotr Szczepański
Prawnik, Polanowscy Nieruchomości Sp. z o.o., na zaproszenie EIN
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 04-05/09
drukuj

Inne artykuły z kategorii spektakularne kontrakty WGN:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies