ekonomia i rynek

Nabici w TBS - za odstępne zapłacisz krocie

100 – 150 tysięcy złotych, a nawet więcej – takich kwot często oczekują osoby, które są gotowe „odstąpić” komuś mieszkanie w systemie TBS. Czy warto płacić aż tak duże kwoty za lokal, którego nie będziemy właścicielami? Eksperci przestrzegają przed takimi transakcjami, a handel lokalami TBS kwitnie w najlepsze.
„Z powodu zmiany miejsca zamieszkania pilnie odstąpię 2-pokojowe mieszkanie o pow. 53 m2 na wysokim parterze. Mieszkanie posiada dwa pokoje, kuchnię, łazienkę, balkon, piwnicę w użytkowaniu suszarnię i wózkownię. W okolicy znajdują się: żłobki, przedszkola, szkoły, przychodnia, przystanek autobusowy,, tramwajowy, sklepy (Lidl, Biedronka i inne), park, stawy, lasy. Spokojne osiedle z dostępem do placu zabaw, pod domem miejsca parkingowe.” – to tylko jedno z wielu ogłoszeń, jakie można znaleźć w Internecie w sprawie TBS. Ten oferent z Wrocławia oczekuje 100 tysięcy złotych, jednak nie brak i takich, którzy chcą więcej.
Czy płacąc często nawet połowę rynkowej ceny mieszkania w normalnej sprzedaży w takich miastach jak Wrocław czy Kraków, można być zadowolonym uzyskując za to wyłącznie prawo do najmu?

TBS to forma mieszkalnictwa skierowana do osób, których nie stać na kupno mieszkania na rynku. Należy jednak pamiętać, że ludzie zamieszkujący w TBS – ach nie są ich właścicielami. Na początku wpłacają określoną kaucję tzw. kwotę partycypacji (z reguły 30 proc. kosztów budowy mieszkania), która w przypadku opuszczenia mieszkania powinna być im zwrócona. Do tego uiszczają kaucję oraz płacą z reguły wysoki czynsz (w który są wliczone koszty kredytu z BKG na budowę TBS).



Ogłoszenia, które pojawiają się w Internecie od kilku lat, po pierwsze często zaskakują wygórowanymi kwotami za odstępne i cesję partycypacji na kolejnego na najemcę, a ponadto sugerują, że taka osoba dostaje coś więcej, niż prawo najmu. W rzeczywistości – o czym ciągle niestety wielu ludzi nie wie – płacą oni nie za własne mieszkanie, tylko za mieszkanie wynajmowane. Co więcej – takie transakcje, nie są nielegalne.

TBS-y walczą z procederem odstępowania mieszkań i sprawa dziś już nie dotyczy wszystkich najemców, a tylko tych, których budynki powstały przed 2004 rokiem, kiedy były podpisywane stare umowy partycypacyjne bez zapisu mówiącego, że TBS może nie zgodzić się na przeniesienie praw partycypacji. Obecnie takie zapisy już są w umowach.

Oczywiście chętny do zapłaty potencjalnego odstępnego nie dostanie nic więcej, oprócz prawa do najmu mieszkania, a zapłaci za to krocie. Takie postępowanie ludzi świadomych tego, na co się godzą, może wynikać z nadziei, że TBS da się w przyszłości wykupić i potencjalny najemca stanie się właścicielem mieszkania. Niestety – przynajmniej na razie – są z tym spore problemy.

Grupa najemców, w ramach ogólnopolskiej akcji „Wykup TBS” wskazuje w liście do prezydenta Bronisława Komorowskiego, że obecne uregulowania w praktyce pozbawiają tysiące ludzi możliwości wykupu. Przede wszystkim zakładają, że wykupić taki lokal może wyłącznie osoba, która podpisała umowę partycypacji, a nie najemca, mimo iż ten w wysokich czynszach latami spłacał kredyt na budowę budynku mieszkalnego.

Ponadto zgodę na wykup mieszkania po cenie rynkowej, pomniejszonej o zwaloryzowany wkład własny, może wydać tylko właściciel TBS. Jak wskazują uczestnicy akcji, do lipca 2013 roku żaden TBS nie zgodził się na taką transakcję.
Co więcej – zasady wykupu mieszkań na własność są niekorzystne dla ich lokatorów. Na poczet ceny sprzedaży lokalu nie zaliczono wpłacanej przez najemców kaucji zabezpieczającej wynoszącej od kilku do kilkunastu tys. zł. Oprócz wpłaty ceny rynkowej mieszkania, muszą także spłacić kredyt ciążący na tym lokalu w BGK, co czyni transakcję nieopłacalną.
Jak więc widzimy – osoba, która zdecyduje się zapłacić wysokie odstępne – przynajmniej na razie nie będzie mogła liczyć na opłacalne przejęcie mieszkania na własność, a dodatkowo zgodzi się na wysoki miesięczny czynsz.

Z drugiej strony, warto też powiedzieć kilka zdań w obronie osób, które chcą odstąpić lokal i często każą za to sobie słono płacić. Pamiętajmy, że taka osoba zapłaciła koszty partycypacji w wysokości 20 – 30 proc. wartości mieszkania, dodatkowo ponosiły duże koszty spłaty kredytu w czynszu i jeszcze płaciły kaucję. Oczywiście środki finansowe wkładały również w same mieszkania.

Dziś taki klient TBS, który chce się wycofać z umowy, stoi przed alternatywą zerwania umowy i odebrania tej samej, wpłaconej kwoty partycypacji (z reguły kilkadziesiąt tysięcy złotych) bez jakiejkolwiek szansy pokrycia dodatkowych nakładów w postaci rat kredytu spłacanych w czynszu, dokonanych remontów w mieszkaniu itp. Nic dziwnego, że dla osoby która ma odebrać przykładowo owe 45 tysięcy złotych plus ewentualna rewaloryzacja o wskaźnik odtworzeniowy mieszkania, będzie to rozwiązanie krzywdzące – biorąc pod uwagę nakłady jakie w sumie poniosła. Rozwiązaniem sprawy byłaby z pewnością nowelizacja ustawy o TBS pozwalająca mieszkańcom wykupić te lokale w godziwej cenie, biorąc pod uwagę dotychczasowe koszty. Wtedy z pewnością wielu z nich zrezygnowałoby z poszukiwania chętnych, gotowych wynajmować TBS za odstępne.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii ekonomia i rynek:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies